比如大冲片区 ， 小区的指导价多数在13万/㎡ ， 而这里现在的市场价格基本在15-17万/㎡之间 。
前海片区是2020年被深房理祸害的最凶的 ， 今年来随着深圳二手房指导价的出台 ， 很多之前被套的人开始疯狂放盘 ， 导致这里杀猪盘频现 。
像什么佳兆业前海广场、诺德假日、中海阳光玫瑰园等 ， 价格平均已经跌破2成 。
2019年的时候 ， 中粮凤凰里花园的业主们浩浩荡荡的打响了“资产保卫战” ， 倡议小区业主集体提高挂牌价 ， 势要集业主之力 ， 将小区房价拉上去 ， 现在面对市场的真实反映 ， 还不是要说一声“服” 。
网红片区既然能成为网红 ， 总是有其可取之处 ， 但是切不可被追涨的情绪左右 。
人世间最难受的事 ， 莫过于在高位当接盘侠 ， 既亏了钱 ， 还被侮辱了智商 ， 何必呢 。
03
学区房 ， 也容易大起大落 。
去年10月 ， 深圳百花片区南天一花园某建面约107平房源挂牌 ， 成交价仅为1186万 ， 低于指导价98万 。
今年年初 ， 同一个小区 ， 同面积段房源 ， 挂盘价再次下探 ， 降至1100万 ， 已低于指导价184万！
三个月前 ， 金茂礼都一套建面约46平房源 ， 以630万价格挂牌出售 ， 与巅峰时期的成交价相比 ， 价格降了近750万！
两个月前 ， 金茂礼一套36平小户型把挂盘价下调至578万 ， 去年同期该房源的成交价720万 ， 一年跌142万……
而这些降价房源其实都有一个共同的身份 ， 那就是深圳福田百花片区的顶级学区房 。
说起百花 ， 在深圳简直可以说是家长们心中的“耶路撒冷” ， 1平方公里的区域内 ， 集中着全深圳最优质的教育资源 。
像实验学校、荔园小学、百花小学等 ， 都是深圳名列前茅的学校 ， 而就是这么一片 ， 任谁看起来都无懈可击的板块 ， 它的房价居然暴跌了 ， 而且是量价齐跌 。
有数据显示 ， 近半年来 ， 百花片区的二手房过户量不足百套 ， 挂牌价平均下跌8.8% ， 过去一年的成交价跌幅更是超过20%！
【烟台|深圳买套房，亏了2000万】而造成深圳大批学区房“扑街”的原因其实也不难理解 。
这些房子大多数的楼龄都在20年以上 ， 学位抢手的时候 ， 它们有名校Buff加持 ， 而如今随着大学区制招生的不断推进 ， 学位供应大幅增加 ， 学位的价值也在被不断稀释 ， 老破小或者老破大的结果只能被打回原形 。
这里引用大张伟的一句话就很贴切：清朝的夜壶 ， 它也是夜壶啊……
04
核心地段的老旧片区 ， 也要打个问号 。
乐有家公布了今年一季度深圳各板块的跌幅情况 ， 其中跌得最狠的 ， 是南山中心区 ， 紧随其后的是地处福田腹地的华强北 。
车公庙、新洲、石厦的跌幅也均在15%以上 。
在大部分人的认知里 ， 南山和福田 ， 那就好比北京三环里 ， 上海浦东 ， 广州金珠琶 ， 即使涨不动 ， 也不至于跌吧？
可现实就是 ， 这些区域确实有板块在跌 ， 而且跌起来更是肆无忌惮 。
说起来这些区域也没有什么大的问题 ， 配套健全 ， 住起来也很舒服 ， 但是老和旧 ， 本身就是最大的问题 。
一方面 ， 这类老旧核心区的配套虽然非常成熟 ， 但是正是因为如此 ， 留给住宅的空间反而比较有限了 ， 在本就不富裕的空间里 ， 住宅小区成片扎堆 ， 这个密度大家自己可以感受一下 。
大片的住宅小区 ， 户型基本都是60-90㎡的小户型 ， 典型的老破小 ， 可这里毕竟是南山 ， 房价怎么也是7万/㎡起步 ， 这就导致刚需买不起 ， 改善看不上 。
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