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净利润率|从保守到井喷拿地 两批集中供地下的中海( 三 )


数据显示，中海过去数年实际上一直在逐步加大对一线城市的投资力度，去年权益地价约达406亿元，新增12个项目；去年3月中海在上海经历的“围标事件”，某种程度上也反映了急于扩张的心理。今年上半年，该公司同样在广州新增海珠区1宗土地。
利润规模倒逼
中海在前两轮集中供地的投拓态度变化，某种程度上被视作对利润的固守。利润实际上是商业企业最根本的追求，反映在中海身上，则可细化至不同的经营环节之中。
据观点地产新媒体了解，2020年3月，中国海外发展副总裁郭光辉曾对投资者表示，房地产毛利率和净利润率可能有下降趋势，这个下行压力在加大。在该过程中，中海更看重的是最后实现的净利润率。
他当时表示，净利润率更加能综合体现一家企业在投资方面的“精准度”，包括产品设计和产品营销方面，以及营销费用、管理费用、财务成本、建造成本的管控等，最后形成了净利润率，“中海无论对投资阶段还是后面的运营阶段，都特别看重。”
同时，在整体大行业净利润水平下行的环境中，中海于“十四五”战略规划里，提出核心目标仍是利润总额持续增长，对于规模则“没有指引”。这种战略思路与华润置地等房企类似，大多通过扩大销售规模，换取利润量层面的持续增长，倒逼销售朝更精细化发展。
实际上，近年来主流房企均通过非公开或协议方式获取土地资源，中海披露的数据却相对少。2019年该公司宣布成立“投资拓展及产业合作部”，采取多种渠道获取土地，次年多元化渠道拿地占权益购地总金额比例约达24.8%，总体仍以招拍挂拿地为主。
从拿地成本看，2019年、2020年及2021年上半年，中海新增土储每平方米均价分别为1.03万元、0.99万元及1.027万元，总体波动较小，但成本多占销售均价40%以上。这主要由于一二线土地竞争拉高成本所致，因而在首轮集中供地时，该公司并未放宽投资要求。
在投资阶段成本难以实质性下降的情况下，中海仍能维持“利润王”的身份，和运营阶段的管控不无关系。以上半年为例，该公司上半年分销及行政费用占比3.3%，保持行业低位，平均融资成本3.6%，处于行业最低区间。
周转率亦有一定优化，据中海披露，上半年该公司平均开工时间提升36天，开盘时间提前48天，便于部分项目提高回笼资金速度。
快速滚动销售使得中海尽管每年斥资逾千亿补充项目，但土储仍出现一定的下降。2019年、2020年及2021年，该公司总土储分别为8923万平方米、9190万平方米、9224万平方米，其中不含中海宏洋部分的权益土地储备分别为5367万平方米、5236万平米、4985万平方米。
上述土储结构凸显了中海在一二线主战场上继续拿地的迫切性，这为中海下半年的拿地井喷埋下了伏笔。
另一方面，土储结构还反映出，中海旗下主打三四线城市的中海宏洋，在“利润王”的战略中扮演了越来越重要的角色。截至上半年，中海宏洋占中海总土储比例约达35.6%。
有投资机构曾粗略计算中海宏洋上半年的拿地盈利空间，初步得出结论是：该公司上半年所获地块的总体毛利率约在37%以上，净利润率也在8.8%左右。
过去一个月中海积极获取的土地中，就包含中海宏洋于汕头、常州、银川新增获取的4宗地块，拿地总价逾30亿元。
【 净利润率|从保守到井喷拿地 两批集中供地下的中海】

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