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净利润率|从保守到井喷拿地 两批集中供地下的中海( 二 )


某民营房企人士透露，公司选择不参与竞拍土地的一大原因，也是和资金来源的审查有关。另有资本市场人士对观点地产新媒体透露，一些金融机构已经停止对部分房企融资，导致后者受到很大限制。
即便是那些自有资金相对充裕的房企，此前外界关注的40%购地比限制，亦产生了一定的阻止作用。
据了解，该项指标于2020年“三条红线”出台之际便已存在，要求房企每年花在土地收购（不含持有类物业）的资金不超过合同销售40%。受此影响，上半年拿地积极的部分房企，进入三季度以来投拓力度明显减弱。
从出让结果看，第二轮集中供地包括杭州、沈阳、合肥、广州等一二线城市均出现流拍的情况；成都出让的19宗土地，有15宗以底价成交，重庆推出的33宗地，最高溢价率则仅有0.43%，土拍热度总体有所下降。
中海拿地井喷
“现在房地产的形势都非常严峻。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受观点地产新媒体采访时表示：“比如房企拿地资金审查非常严格，以及部分企业出现债务危机，放大了行业对资金链断裂的担忧。”
随着一大批房企“躺平”，第二轮集中供地的竞买群体，也基本以国企及央企为主。9月26日广州供地，中海、越秀、粤海三家共计拿地总额303.86亿元，占当天成交总价的63%。
据观点地产新媒体不完全统计，自8月30日至今，中海地产已累计在天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等12个城市共计新增24宗地，对应建筑面积289.51万平方米，成交总价507.91万平方米。
其中，仅过去4天该公司便分别在广州、南京、深圳投入99.01亿元、80.3亿元、127.15亿元。新增土储溢价率同样不高，除了深圳4宗宅地均到达最高溢价率15%，广州、南京项目大多为底价或低溢价。
土地溢价过高，被认为是中海在首轮集中供地中收获甚微的主要原因，该公司曾参与北京、深圳等核心一二线城市的土地竞买，但报价较为谨慎。在4-5月，中海拿地数量仅有5宗左右；相比之下，主打三四五线城市的碧桂园，首轮供地中也在9个城市获取了14宗地。
在中期业绩会上，中海董事局主席颜建国对此回应，第一批集中供地市场很热，竞争比较激烈，回报也比较低，这反映出主要城市的土地并不符合中海一贯注重利润的标准。上半年中海系列公司新增总购地金额778亿元，其中中国海外发展平台吸纳20宗地，总购地金额513亿元，权益金额458亿元。该公司强调，拓地项目回报率“总体理想”。
不过，颜建国当时亦预测，土地端下半年会更加理性一点，诸如中海这样的企业“机会会更多一点”。中海是近年来拿地最积极的房企之一，今年将土地权益投资预算增加25.2%至1650亿元。截止到8月底，该公司累计应付土地权益出让金仅535.14亿元。
据观点地产新媒体了解，在城市选择上，中海管理层曾对投资者表示，公司坚持认为一二线的安全边际更高，抗风险能力更强，因此这些城市未来仍旧是最主要进入的地区，这也和战略相吻合。
但对于最近在广深等地频繁拿地的举动，有市场人士对观点地产新媒体表示，这主要由于中海较缺乏项目所致，“早几年他们就一直想补仓深圳，已经没什么项目了。”
截止到2020年底，中海主要在建项目中，位于深圳的项目主要有龙岗区旧改中海阳光橡树园、光明区项目及龙华区项目，后两者为公开拿地所得；广州则主要有海珠区大干围地块，于2019年竞得。而广州于2021年上半年为中海贡献合约额逾100亿元，成为该公司典型案例之一。
市场人士对比称，万科尽管缺席这一轮广深的集中供地，但它在广州拥有广信资产包等项目，在深圳有大都会家园、都会四季花园等项目，同时介入旧改已久，土地储备远比中海多，“中海在这些城市土储较少，拿地就更积极一些。”

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