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净利润率|从保守到井喷拿地 两批集中供地下的中海

来源： 观点地产网
观点地产网 继近几日在广州、南京第二批集中供地中大放光彩后，央企中海地产将拿地势头保持到了深圳土拍市场。
9月28日下午6点左右，随着联发竞得光明新湖宅地，深圳新一轮集中供地正式落下帷幕。除了宝安松岗宅地，剩余21宗住宅用地均获得报价，参与者绝大部分是诸如保利置业、华润置地、中海、天健等央企或地方国企，它们被认为是财务杠杆低、资金充裕的代表。
其中，中海毫无疑问是拿地最为突出的企业。据了解，中海大约报名参拍了深圳22宗宅地里的18宗，仅缴纳的保证金便接近168亿元，相当于中海宏洋截至6月底现金及现金等价物总额。
最终，该公司成功竞得4宗地，成为当天拿地最多的房企。
据观点地产新媒体不完全统计，过去一个月内，中海地产（含中海宏洋）已累计在天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等城市公开拿地24宗，新增建面逾289万平方米，成交总价近508亿元，相当于上半年拿地总额的65%。
这与第一轮集中供地的情形截然不同，中海于4-5月拿地数量仅有5宗，在一线城市拿地数量为零。
以北京为例，该公司参与了18宗地竞拍，对应保证金据称上百亿元，最终惨淡收场。
上述转变背后，一方面是不少主流城市限制房企资金来源，从拿低端控杠杆；另一方面，第一轮集中供地竞拍激烈，部分房企难以获取利润，对土地市场的观望情绪加重。包括万科在内的房企，已明显收缩拿地规模。
对于坐拥权益投资预算1650亿元的中海而言，目前土地成交溢价率下行，不失为逆势加仓的时机。
该公司人士对外回应时，也将近期拿地归结为坚守投资纪律。但更直接的原因或许在于，中海在包括广州、深圳在内的主要城市在建项目较少，存在补充货值维持销售体系的需要。
市场风向变化
观点指数发布的一份报告显示，2021年4-5月，国内共有16个城市完成年内首轮集中供地，平均溢价率达16.6%；其中杭州、厦门、深圳及宁波土拍竞争激烈，溢价率均在25%以上；重庆溢价率则高达38.8%。
报告还指出，有大部分城市选择“限地价和限房价”的竞价规则，导致出让地块的地房比普遍偏高，扣除配建和自持等成本后，部分城市整体利润微薄。
杭州某房企高层曾对观点地产新媒体表示，首轮集中供地大家是在恐慌的情绪下拿地，有些企业的账已经算不过来，只能拼命做停车位生意，然后过度强调运营效率。而此前滨江集团对外声称，该公司在杭州集中供地所获地块努力做到1%-2%净利率，亦一度引发市场恐慌。
在快周转模式下，房企上半年拿下的地块有相当部分预计会面向市场推售，回流资金用于新一轮的投资。但近几个月主流房企销售金额下降，已释放出新房市场成交遇冷的信号，这进一步压缩了房企拿地的空间，包括碧桂园等房企都已经酝酿促销措施。
“现在大家（房企）在土地市场上都躺平了。”上述房企高层如是形容。
由于上述情况存在，8月份第二轮集中供地即将开启之际，市场传言自然资源部对部分集中供地试点城市作出新的部署，包括溢价率不得超过15%。此后包括广州、深圳等地发布的土地出让公告，同样将溢价率进行下调。
但政策对集中供地竞买方的资金来源，仍提出了严格的要求。
以深圳为例，出让公告明确，竞买人应承诺土地购置资金来源不属于股东违规提供的借款、转贷、担保或其他相关融资便利等；不属于金融机构各类融资资金；不属于房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；不属于其他自然人、法人、非法人组织的借款；不属于竞买企业控制的非房地产企业融资等。

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