房姐|北京楼市：这些板块房价上涨动力不足，请别再去接盘了
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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球”北京买房“ 进行提问，有问必答，全程指导买房提问：房姐好，新人首问，北京户口，sfsd，首付150，自住，单身男，计划未来三年娶妻生子，国管公积金，年近30，年薪25-30在西二环车公庄上班，自己有车，看了几个区域，包括二手房和新房 二手 1.红庙北里，6楼次顶层1990年老公房，345w，57平，南北通透，两室一厅，走廊干净 2.石景山鲁谷，杨庄，海特，有好几套可以买的不列了，感觉您不太推荐石景山，也麻烦说说原因 新房 1.融创亦庄壹号，两居首付130东西向，已经付了个订金，东面是河，三居首付接近180南北向，纠结要不要多弄40w上车三居 2.隔壁招商，三居首付165南北三居 3.万科城市之光东望，三居首付170左右，离17号线首站近属于通州 三个新房交房时间差不多，2023年初，都是限竟房，得2028 2029才能交易，都差不多5万一平米，上班都是十七号线再转一趟13 14站左右 您觉得哪个更有价值（未来5-8年）？最近的房企融资新政可能让融创再像泰禾那样吗？未来交易的时候3居会比2居涨幅更大吗？通州的购房政策很紧，买在万科能借力通州吗？如果再等等，一年内还会有哪些您认为值得一试的新盘上市？
回答：1. 红庙这个片区比较成熟，目前红庙北里被列入”战略留白区“，短期内不会开发，旧小区氛围还行。 2. 石景山面临产业转型的问题再者未来规划也偏向养老板块，在城6区存在感最低，如没有产业支撑房价上涨动力不足，只是卧城无法持续高溢价。在投资角度不是首选，自住还是不错的。 3. 新盘排序 融创亦庄壹号>招商>万科城市之光。 4. 泰禾的问题是经营问题，过高的负债率和低营收盲目扩张导致抗风险非常差。现在的市场经过前几年的去杠杆，已经收敛很多，对房企的影响不会那么大了。但是融资收紧必将加速行业洗牌，预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。未来房价依然将稳妥发展，部分企业或会针对自身情况进行降价促销。对整体房价影响有限，毕竟北京是存量市场。 5. 3居未来会比2居要好，3居基本脱离上车盘，面向的是能接受高溢价的改善人群。2居大多都是上车盘面向刚需群体，也就代表享受不了超额收益 6. 城市之光离地铁较远，快到六环，郊区盘一定要近地铁，这是原则，并且配套也不完善，所以并不推荐。
提问：房姐好，重庆土著，看了你今天的文章，深感认同。 1.重庆未来3-5年的楼市价格走向？ 2.和成都比，重庆缺乏高端接盘侠，未来两个城市的房价走势会出现什么样的差异？ 3.这两年重庆核心区新房价格一路走高，但远大新也不太认可，由于总价约束较为严重，选筹指向哪个版块哪种类型的物业？ 感谢房姐。
回答：1.重庆目前有局部行情，预计今年延续这个走势 2.现在的楼市表现和过去已经有了很大的变化，微观市场不再是整齐一块，观察复盘的频率、节奏也需要加快，不要说3-5年，能预估3个月左右就是超强的能力了 3.不缺，区别在于城市需要更多更好的产业，让普通人变得有钱，购买力需要层层托起，才能更好的实现高端的交易。 4.核心区两江四岸的次新房，尤其物业环境较好有地铁和商业配套
提问：房姐你好，新人首问，我是非京籍，名下有一个常营苹果派的98平米两居，市值560左右，可用现金500万，为了孩子2022年上学考虑1100万以内的房子，目标是学区加改善，不想买那种买了不能住的学区房，有几个问题请教： 1.本来已经锁定了珠江帝景，但实地看了几套，感觉品质属实一般，从保值和学区的角度出发，在不考虑西城海淀的前提下，我是否应该坚定的选它？ 2.宋家庄金茂府去看过，对140平那个户型比较满意，宣传的十一学校也不错，这个盘可以考虑吗？未来还有升值的空间吗？ 3.如果这两个小区选择你更推荐哪个？除此以外，兼顾改善和学区的盘你还有其他推荐吗？（如果贷款可考虑1300万以内的房子） 非常感谢，盼复
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