4，为什么一个小县城的房价会过万元一平米呢对于现在的房价，我的看法是：房价已到拐点，房地产市场两极分化严重，一线城市、经济发达地区房价还会继续上涨，但一些经济不发达地区，特别是人口净流出的城市(尤其是县城)，房价将会终止只涨不跌的态势，房价下跌已经不可避免 。为什么这样说呢?就以我所在的永州为例吧，永州是一个欠发达的四线城市，下轄9县2区，经济条件好的县区主要是冷水滩区、祁阳县、零陵区、宁远县、道县 。所以房价也是随之而有不同，冷水滩区房价大约每平方在6500元，祁阳县7000元，零陵6000元，宁远5500元，道县5000，东安县不到4000元 。由此可见，房价高低与当地经济发展情况有很大的关系 。其次，小县城房地产市场极不景气不理想，房价整体下跌渠道已经开启 。可以从以下途径可以看出：一是经常接到楼盘销售小姐的电话，说目前是购房绝佳时机，楼盘优惠多，试想一下，楼盘好卖的时候，谁还会打电话向你推荐楼盘 。二是楼盘优惠幅度和方式越来越多 。比如购房送车库、一套房子直接优惠12万、赠送面积不少于一间房、楼盘直接79折的……，各种促销手段层出不穷 。可见，2020年小县城的房地产市场极不景气，不仅没有销量，价格也逐渐下降 。第三，小县城房价上万一般应该是经济发达地区，如果经济一般的县城房价过万的，迟早会走向下跌行情 。以我所在的祁阳为例，去年顺祥郡开盘的时候，房价最高每平方已达1万，但今年基本上都是8000左右，说明高房价不得人心，在小县城基本没有市场 。其他楼盘也相应启动了降价模式，主要是以各种形式的优惠活动进行，这样从官方的房产价格来说，房价并没有下降，相反还会略涨一点，给购房者造成房价继续坚挺的假象 。总之，目前房地产市场行情不佳，房产下滑态势明显，一二线城市房价基本上能够稳定，甚至还有上涨的空间，而四线以下的城市由于受疫情影响、居民收入减少、房产市场饱和、出生率下降等因素，房价继续下滑态势不可避免，对于小县城房价超过一万的也不比紧张，县城房价必将下跌，加之“房住不炒”观念的影响，政府也会适度降低房价，一辈子购不起房子的问题不会存在 。对于现在的房价，我的看法是：房价已到拐点，房地产市场两极分化严重，一线城市、经济发达地区房价还会继续上涨，但一些经济不发达地区，特别是人口净流出的城市(尤其是县城)，房价将会终止只涨不跌的态势，房价下跌已经不可避免 。为什么这样说呢?就以我所在的永州为例吧，永州是一个欠发达的四线城市，下轄9县2区，经济条件好的县区主要是冷水滩区、祁阳县、零陵区、宁远县、道县 。所以房价也是随之而有不同，冷水滩区房价大约每平方在6500元，祁阳县7000元，零陵6000元，宁远5500元，道县5000，东安县不到4000元 。由此可见，房价高低与当地经济发展情况有很大的关系 。其次，小县城房地产市场极不景气不理想，房价整体下跌渠道已经开启 。可以从以下途径可以看出：一是经常接到楼盘销售小姐的电话，说目前是购房绝佳时机，楼盘优惠多，试想一下，楼盘好卖的时候，谁还会打电话向你推荐楼盘 。二是楼盘优惠幅度和方式越来越多 。比如购房送车库、一套房子直接优惠12万、赠送面积不少于一间房、楼盘直接79折的……，各种促销手段层出不穷 。可见，2020年小县城的房地产市场极不景气，不仅没有销量，价格也逐渐下降 。第三，小县城房价上万一般应该是经济发达地区，如果经济一般的县城房价过万的，迟早会走向下跌行情 。以我所在的祁阳为例，去年顺祥郡开盘的时候，房价最高每平方已达1万，但今年基本上都是8000左右，说明高房价不得人心，在小县城基本没有市场 。其他楼盘也相应启动了降价模式，主要是以各种形式的优惠活动进行，这样从官方的房产价格来说，房价并没有下降，相反还会略涨一点，给购房者造成房价继续坚挺的假象 。总之，目前房地产市场行情不佳，房产下滑态势明显，一二线城市房价基本上能够稳定，甚至还有上涨的空间，而四线以下的城市由于受疫情影响、居民收入减少、房产市场饱和、出生率下降等因素，房价继续下滑态势不可避免，对于小县城房价超过一万的也不比紧张，县城房价必将下跌，加之“房住不炒”观念的影响，政府也会适度降低房价，一辈子购不起房子的问题不会存在 。这也是大势所趋，城镇化工业化商品化的结果 。谁有钱不想往城镇挪窝搬家？除非是傻子 。城乡各方面差别还那么大那么明显 。水往低处流，人往好处走 。谁不争先恐后，千方百计，不择手段往城里钻？乡下都蜂拥着往城里赶，房价不贵就奇怪又无道理了 。北上广深都突破十万一平了，一般镇会不水涨船高？也从最初的四五百一平涨到四五千甚至突破一万一平了 。几千与几万，距离大着，还大有上升空间，别幻想会降下来，能少涨慢涨稳涨就不错了，想买能买的要下定决心从速，别再犹豫，想炒房赚钱的就要小心谨慎了，大好机会已过，不然会如股市一般被套牢的，供大于求，不易转手的 。现在务农不如打工，打工不如经商，所以务农人分了，打工经商人多了，乡下人少了，城镇人多了 。虽然还是农民，人却有钱了，生活改善，这就要求各方面也跟着改变 。谁不想过好日子，想方便？人又好面子，又爱攀比，乡下山旮旯的都股风的往城里搬了，山旮旯是有诸多不便的，城镇里什么都比山旮旯方便 。首先交通，其次是入学医疗，还有打工经商生活等等，城镇什么不比山乡特别山旮旯好？再在乡下山旮旯，孩子上学医疗婚姻都成了大问题 。因而，就学，医疗，婚姻，出路，几大问题逼迫着乡下人往城里赶，不搬不行，有钱的早搬，没钱的迟搬，钱不够，能借即借，能贷即贷，如此之下有市场，不摧高房价就不正常了 。我岑溪一个县级市，三十年前县城不足两万人，现在已超三十万，都来自乡村，乡下一些小村几乎搬空了 。现在市里高楼林立，还如火如荼大发展房产呢，这那个城镇不一样？对于现在的房价，我的看法是：房价已到拐点，房地产市场两极分化严重，一线城市、经济发达地区房价还会继续上涨，但一些经济不发达地区，特别是人口净流出的城市(尤其是县城)，房价将会终止只涨不跌的态势，房价下跌已经不可避免 。为什么这样说呢?就以我所在的永州为例吧，永州是一个欠发达的四线城市，下轄9县2区，经济条件好的县区主要是冷水滩区、祁阳县、零陵区、宁远县、道县 。所以房价也是随之而有不同，冷水滩区房价大约每平方在6500元，祁阳县7000元，零陵6000元，宁远5500元，道县5000，东安县不到4000元 。由此可见，房价高低与当地经济发展情况有很大的关系 。其次，小县城房地产市场极不景气不理想，房价整体下跌渠道已经开启 。可以从以下途径可以看出：一是经常接到楼盘销售小姐的电话，说目前是购房绝佳时机，楼盘优惠多，试想一下，楼盘好卖的时候，谁还会打电话向你推荐楼盘 。二是楼盘优惠幅度和方式越来越多 。比如购房送车库、一套房子直接优惠12万、赠送面积不少于一间房、楼盘直接79折的……，各种促销手段层出不穷 。可见，2020年小县城的房地产市场极不景气，不仅没有销量，价格也逐渐下降 。第三，小县城房价上万一般应该是经济发达地区，如果经济一般的县城房价过万的，迟早会走向下跌行情 。以我所在的祁阳为例，去年顺祥郡开盘的时候，房价最高每平方已达1万，但今年基本上都是8000左右，说明高房价不得人心，在小县城基本没有市场 。其他楼盘也相应启动了降价模式，主要是以各种形式的优惠活动进行，这样从官方的房产价格来说，房价并没有下降，相反还会略涨一点，给购房者造成房价继续坚挺的假象 。总之，目前房地产市场行情不佳，房产下滑态势明显，一二线城市房价基本上能够稳定，甚至还有上涨的空间，而四线以下的城市由于受疫情影响、居民收入减少、房产市场饱和、出生率下降等因素，房价继续下滑态势不可避免，对于小县城房价超过一万的也不比紧张，县城房价必将下跌，加之“房住不炒”观念的影响，政府也会适度降低房价，一辈子购不起房子的问题不会存在 。这也是大势所趋，城镇化工业化商品化的结果 。谁有钱不想往城镇挪窝搬家？除非是傻子 。城乡各方面差别还那么大那么明显 。水往低处流，人往好处走 。谁不争先恐后，千方百计，不择手段往城里钻？乡下都蜂拥着往城里赶，房价不贵就奇怪又无道理了 。北上广深都突破十万一平了，一般镇会不水涨船高？也从最初的四五百一平涨到四五千甚至突破一万一平了 。几千与几万，距离大着，还大有上升空间，别幻想会降下来，能少涨慢涨稳涨就不错了，想买能买的要下定决心从速，别再犹豫，想炒房赚钱的就要小心谨慎了，大好机会已过，不然会如股市一般被套牢的，供大于求，不易转手的 。现在务农不如打工，打工不如经商，所以务农人分了，打工经商人多了，乡下人少了，城镇人多了 。虽然还是农民，人却有钱了，生活改善，这就要求各方面也跟着改变 。谁不想过好日子，想方便？人又好面子，又爱攀比，乡下山旮旯的都股风的往城里搬了，山旮旯是有诸多不便的，城镇里什么都比山旮旯方便 。首先交通，其次是入学医疗，还有打工经商生活等等，城镇什么不比山乡特别山旮旯好？再在乡下山旮旯，孩子上学医疗婚姻都成了大问题 。因而，就学，医疗，婚姻，出路，几大问题逼迫着乡下人往城里赶，不搬不行，有钱的早搬，没钱的迟搬，钱不够，能借即借，能贷即贷，如此之下有市场，不摧高房价就不正常了 。我岑溪一个县级市，三十年前县城不足两万人，现在已超三十万，都来自乡村，乡下一些小村几乎搬空了 。现在市里高楼林立，还如火如荼大发展房产呢，这那个城镇不一样？因为房地产是不动产，所以房价和房子所处的地域、区域有很大的关系，这个问题是个系统性的问题 。【许子】对这个问题做一个专业性的回答，供大家参考 。首先，讲讲县城人口流失的问题 。借用泽平宏观的数据，七普期间，县级市中人口流出数占比76%，建制县88%，上升幅度最为显著，县城人口流出问题严重 。其表现特征就是：人往高处走，人随产业走 。一方面，人口持续向大都市圈、一二线大城市、区域中心城市集聚；另一方面，因为大城市发展的外溢效应，毗邻都市圈城市群的县城成为人口流动的新选之地 。很多县城房子卖得比市区要贵要好，这是实情 。我们检阅2022年7月数据，房价破2万元/平方米的县城数量达到8个，房价前十名县城中，过半县城房价同比上涨，貌似楼市整体下行的大背景上，县城房价走出的确实独立行情 。以金华为例，县级市义乌与永康房价分列全国的第13与19位，高于金华市辖区的第23位 。内地县城也有不少这样的案例，局部房价比市区还贵 。但是呢，这又不是普遍现象 。中国1866个县级市和县城中均价破2万的头部县城只有8个；333个地级市中，均价破2万的就有24个 。总体来说，房价的高低代表了城市的经济水平，著名经济学家张五常的话可以很好地解释县城房价不及地级市的原因，这个不多讲 。但为什么又有那么多县城房子卖得比市区还贵且卖得还好呢？这里有一个专业术语：结构性机会 。结构性是与系统性相对应的，区别于系统性，是一种局部性的市场影响 。我们同样拿永康这个案例来深度解析 。1-首先看人口增量，七普期间，永康增加24.07万人，高于婺城区增加值19.54万人，金义新区增加值19.13万人；2-再看县城经济，永康现代五金产业集聚度全国第一，当地有钱人多；3-工业主导的小城市，房地产依赖度低，一般土地的宜居化也不足，只认可最核心的一小片区域，供应限了量，价格就涨上去了 。【许子楼市】市区如果不是特别强，公共资源并不十分占优且开发量大的话，反而摊薄了房价，市区房价跑不赢这种独角兽县城就再正常不过了 。永康县城对于现在的房价，我的看法是：房价已到拐点，房地产市场两极分化严重，一线城市、经济发达地区房价还会继续上涨，但一些经济不发达地区，特别是人口净流出的城市(尤其是县城)，房价将会终止只涨不跌的态势，房价下跌已经不可避免 。为什么这样说呢?就以我所在的永州为例吧，永州是一个欠发达的四线城市，下轄9县2区，经济条件好的县区主要是冷水滩区、祁阳县、零陵区、宁远县、道县 。所以房价也是随之而有不同，冷水滩区房价大约每平方在6500元，祁阳县7000元，零陵6000元，宁远5500元，道县5000，东安县不到4000元 。由此可见，房价高低与当地经济发展情况有很大的关系 。其次，小县城房地产市场极不景气不理想，房价整体下跌渠道已经开启 。可以从以下途径可以看出：一是经常接到楼盘销售小姐的电话，说目前是购房绝佳时机，楼盘优惠多，试想一下，楼盘好卖的时候，谁还会打电话向你推荐楼盘 。二是楼盘优惠幅度和方式越来越多 。比如购房送车库、一套房子直接优惠12万、赠送面积不少于一间房、楼盘直接79折的……，各种促销手段层出不穷 。可见，2020年小县城的房地产市场极不景气，不仅没有销量，价格也逐渐下降 。第三，小县城房价上万一般应该是经济发达地区，如果经济一般的县城房价过万的，迟早会走向下跌行情 。以我所在的祁阳为例，去年顺祥郡开盘的时候，房价最高每平方已达1万，但今年基本上都是8000左右，说明高房价不得人心，在小县城基本没有市场 。其他楼盘也相应启动了降价模式，主要是以各种形式的优惠活动进行，这样从官方的房产价格来说，房价并没有下降，相反还会略涨一点，给购房者造成房价继续坚挺的假象 。总之，目前房地产市场行情不佳，房产下滑态势明显，一二线城市房价基本上能够稳定，甚至还有上涨的空间，而四线以下的城市由于受疫情影响、居民收入减少、房产市场饱和、出生率下降等因素，房价继续下滑态势不可避免，对于小县城房价超过一万的也不比紧张，县城房价必将下跌，加之“房住不炒”观念的影响，政府也会适度降低房价，一辈子购不起房子的问题不会存在 。这也是大势所趋，城镇化工业化商品化的结果 。谁有钱不想往城镇挪窝搬家？除非是傻子 。城乡各方面差别还那么大那么明显 。水往低处流，人往好处走 。谁不争先恐后，千方百计，不择手段往城里钻？乡下都蜂拥着往城里赶，房价不贵就奇怪又无道理了 。北上广深都突破十万一平了，一般镇会不水涨船高？也从最初的四五百一平涨到四五千甚至突破一万一平了 。几千与几万，距离大着，还大有上升空间，别幻想会降下来，能少涨慢涨稳涨就不错了，想买能买的要下定决心从速，别再犹豫，想炒房赚钱的就要小心谨慎了，大好机会已过，不然会如股市一般被套牢的，供大于求，不易转手的 。现在务农不如打工，打工不如经商，所以务农人分了，打工经商人多了，乡下人少了，城镇人多了 。虽然还是农民，人却有钱了，生活改善，这就要求各方面也跟着改变 。谁不想过好日子，想方便？人又好面子，又爱攀比，乡下山旮旯的都股风的往城里搬了，山旮旯是有诸多不便的，城镇里什么都比山旮旯方便 。首先交通，其次是入学医疗，还有打工经商生活等等，城镇什么不比山乡特别山旮旯好？再在乡下山旮旯，孩子上学医疗婚姻都成了大问题 。因而，就学，医疗，婚姻，出路，几大问题逼迫着乡下人往城里赶，不搬不行，有钱的早搬，没钱的迟搬，钱不够，能借即借，能贷即贷，如此之下有市场，不摧高房价就不正常了 。我岑溪一个县级市，三十年前县城不足两万人，现在已超三十万，都来自乡村，乡下一些小村几乎搬空了 。现在市里高楼林立，还如火如荼大发展房产呢，这那个城镇不一样？因为房地产是不动产，所以房价和房子所处的地域、区域有很大的关系，这个问题是个系统性的问题 。【许子】对这个问题做一个专业性的回答，供大家参考 。首先，讲讲县城人口流失的问题 。借用泽平宏观的数据，七普期间，县级市中人口流出数占比76%，建制县88%，上升幅度最为显著，县城人口流出问题严重 。其表现特征就是：人往高处走，人随产业走 。一方面，人口持续向大都市圈、一二线大城市、区域中心城市集聚；另一方面，因为大城市发展的外溢效应，毗邻都市圈城市群的县城成为人口流动的新选之地 。很多县城房子卖得比市区要贵要好，这是实情 。我们检阅2022年7月数据，房价破2万元/平方米的县城数量达到8个，房价前十名县城中，过半县城房价同比上涨，貌似楼市整体下行的大背景上，县城房价走出的确实独立行情 。以金华为例，县级市义乌与永康房价分列全国的第13与19位，高于金华市辖区的第23位 。内地县城也有不少这样的案例，局部房价比市区还贵 。但是呢，这又不是普遍现象 。中国1866个县级市和县城中均价破2万的头部县城只有8个；333个地级市中，均价破2万的就有24个 。总体来说，房价的高低代表了城市的经济水平，著名经济学家张五常的话可以很好地解释县城房价不及地级市的原因，这个不多讲 。但为什么又有那么多县城房子卖得比市区还贵且卖得还好呢？这里有一个专业术语：结构性机会 。结构性是与系统性相对应的，区别于系统性，是一种局部性的市场影响 。我们同样拿永康这个案例来深度解析 。1-首先看人口增量，七普期间，永康增加24.07万人，高于婺城区增加值19.54万人，金义新区增加值19.13万人；2-再看县城经济，永康现代五金产业集聚度全国第一，当地有钱人多；3-工业主导的小城市，房地产依赖度低，一般土地的宜居化也不足，只认可最核心的一小片区域，供应限了量，价格就涨上去了 。【许子楼市】市区如果不是特别强，公共资源并不十分占优且开发量大的话，反而摊薄了房价，市区房价跑不赢这种独角兽县城就再正常不过了 。永康县城现在建一套房子，土地成本建筑成本税收房价是高但是又综合一下，开发商成本在这呢 。感觉蒙城的房价 要么平稳要么小幅度上升 。预计三年内可能还会有次大幅度提升，因为蒙城毕竟不是重点城市 。政府调节，对蒙城没什么影响，房子销量不好，开发商该涨价还得涨，毕竟卖什么价格也不全是开发商说的算的对于现在的房价，我的看法是：房价已到拐点，房地产市场两极分化严重，一线城市、经济发达地区房价还会继续上涨，但一些经济不发达地区，特别是人口净流出的城市(尤其是县城)，房价将会终止只涨不跌的态势，房价下跌已经不可避免 。为什么这样说呢?就以我所在的永州为例吧，永州是一个欠发达的四线城市，下轄9县2区，经济条件好的县区主要是冷水滩区、祁阳县、零陵区、宁远县、道县 。所以房价也是随之而有不同，冷水滩区房价大约每平方在6500元，祁阳县7000元，零陵6000元，宁远5500元，道县5000，东安县不到4000元 。由此可见，房价高低与当地经济发展情况有很大的关系 。其次，小县城房地产市场极不景气不理想，房价整体下跌渠道已经开启 。可以从以下途径可以看出：一是经常接到楼盘销售小姐的电话，说目前是购房绝佳时机，楼盘优惠多，试想一下，楼盘好卖的时候，谁还会打电话向你推荐楼盘 。二是楼盘优惠幅度和方式越来越多 。比如购房送车库、一套房子直接优惠12万、赠送面积不少于一间房、楼盘直接79折的……，各种促销手段层出不穷 。可见，2020年小县城的房地产市场极不景气，不仅没有销量，价格也逐渐下降 。第三，小县城房价上万一般应该是经济发达地区，如果经济一般的县城房价过万的，迟早会走向下跌行情 。以我所在的祁阳为例，去年顺祥郡开盘的时候，房价最高每平方已达1万，但今年基本上都是8000左右，说明高房价不得人心，在小县城基本没有市场 。其他楼盘也相应启动了降价模式，主要是以各种形式的优惠活动进行，这样从官方的房产价格来说，房价并没有下降，相反还会略涨一点，给购房者造成房价继续坚挺的假象 。总之，目前房地产市场行情不佳，房产下滑态势明显，一二线城市房价基本上能够稳定，甚至还有上涨的空间，而四线以下的城市由于受疫情影响、居民收入减少、房产市场饱和、出生率下降等因素，房价继续下滑态势不可避免，对于小县城房价超过一万的也不比紧张，县城房价必将下跌，加之“房住不炒”观念的影响，政府也会适度降低房价，一辈子购不起房子的问题不会存在 。这也是大势所趋，城镇化工业化商品化的结果 。谁有钱不想往城镇挪窝搬家？除非是傻子 。城乡各方面差别还那么大那么明显 。水往低处流，人往好处走 。谁不争先恐后，千方百计，不择手段往城里钻？乡下都蜂拥着往城里赶，房价不贵就奇怪又无道理了 。北上广深都突破十万一平了，一般镇会不水涨船高？也从最初的四五百一平涨到四五千甚至突破一万一平了 。几千与几万，距离大着，还大有上升空间，别幻想会降下来，能少涨慢涨稳涨就不错了，想买能买的要下定决心从速，别再犹豫，想炒房赚钱的就要小心谨慎了，大好机会已过，不然会如股市一般被套牢的，供大于求，不易转手的 。现在务农不如打工，打工不如经商，所以务农人分了，打工经商人多了，乡下人少了，城镇人多了 。虽然还是农民，人却有钱了，生活改善，这就要求各方面也跟着改变 。谁不想过好日子，想方便？人又好面子，又爱攀比，乡下山旮旯的都股风的往城里搬了，山旮旯是有诸多不便的，城镇里什么都比山旮旯方便 。首先交通，其次是入学医疗，还有打工经商生活等等，城镇什么不比山乡特别山旮旯好？再在乡下山旮旯，孩子上学医疗婚姻都成了大问题 。因而，就学，医疗，婚姻，出路，几大问题逼迫着乡下人往城里赶，不搬不行，有钱的早搬，没钱的迟搬，钱不够，能借即借，能贷即贷，如此之下有市场，不摧高房价就不正常了 。我岑溪一个县级市，三十年前县城不足两万人，现在已超三十万，都来自乡村，乡下一些小村几乎搬空了 。现在市里高楼林立，还如火如荼大发展房产呢，这那个城镇不一样？因为房地产是不动产，所以房价和房子所处的地域、区域有很大的关系，这个问题是个系统性的问题 。【许子】对这个问题做一个专业性的回答，供大家参考 。首先，讲讲县城人口流失的问题 。借用泽平宏观的数据，七普期间，县级市中人口流出数占比76%，建制县88%，上升幅度最为显著，县城人口流出问题严重 。其表现特征就是：人往高处走，人随产业走 。一方面，人口持续向大都市圈、一二线大城市、区域中心城市集聚；另一方面，因为大城市发展的外溢效应，毗邻都市圈城市群的县城成为人口流动的新选之地 。很多县城房子卖得比市区要贵要好，这是实情 。我们检阅2022年7月数据，房价破2万元/平方米的县城数量达到8个，房价前十名县城中，过半县城房价同比上涨，貌似楼市整体下行的大背景上，县城房价走出的确实独立行情 。以金华为例，县级市义乌与永康房价分列全国的第13与19位，高于金华市辖区的第23位 。内地县城也有不少这样的案例，局部房价比市区还贵 。但是呢，这又不是普遍现象 。中国1866个县级市和县城中均价破2万的头部县城只有8个；333个地级市中，均价破2万的就有24个 。总体来说，房价的高低代表了城市的经济水平，著名经济学家张五常的话可以很好地解释县城房价不及地级市的原因，这个不多讲 。但为什么又有那么多县城房子卖得比市区还贵且卖得还好呢？这里有一个专业术语：结构性机会 。结构性是与系统性相对应的，区别于系统性，是一种局部性的市场影响 。我们同样拿永康这个案例来深度解析 。1-首先看人口增量，七普期间，永康增加24.07万人，高于婺城区增加值19.54万人，金义新区增加值19.13万人；2-再看县城经济，永康现代五金产业集聚度全国第一，当地有钱人多；3-工业主导的小城市，房地产依赖度低，一般土地的宜居化也不足，只认可最核心的一小片区域，供应限了量，价格就涨上去了 。【许子楼市】市区如果不是特别强，公共资源并不十分占优且开发量大的话，反而摊薄了房价，市区房价跑不赢这种独角兽县城就再正常不过了 。永康县城现在建一套房子，土地成本建筑成本税收房价是高但是又综合一下，开发商成本在这呢 。感觉蒙城的房价 要么平稳要么小幅度上升 。预计三年内可能还会有次大幅度提升，因为蒙城毕竟不是重点城市 。政府调节，对蒙城没什么影响，房子销量不好，开发商该涨价还得涨，毕竟卖什么价格也不全是开发商说的算的谢谢邀请，2017年，受到货币化棚改政策下沉、乡村开发热潮等因素的影响，房价上涨较快，房价超万元县数量迅速增加 。房价破万元县市显著增加，怎么听，都不会是一个好消息 。要知道，县市作为四线以下城市，无论是居民的收入水平还是购买能力，都难以支撑万元以上的房价 。那么，为什么会出现房价超万元县市显著增加的现象呢？这些的房价，到底是本地居民“抢”购出来的，还是炒房者“炒”出来的？要知道，房价的快速上涨以及市场的虚假繁荣，不仅会让人产生房价要涨的错觉，误把虚假繁荣当繁荣 。一旦繁荣褪去，就会留下 。更重要的，在全国房价整体趋向平稳、出现下降、二线城市涨幅明显回落的情况下，四线以下的县市却出现房价破万元地区显著增加的现象，确实有点让人难以接受 。这也预示着，对房价的调控，已经不能总把眼睛盯在一，也不能只关注几十个重点城市，而应涵盖更多的城市 。今年4月份，有相关的调查和分析认为，在一二线城市以及重点三加大调控力度，频繁出台调控政策、房价已经得到一定遏制的同时，开发企业和炒房者开始转向三四线及以下城市，尤其是县市，更成为开发商和炒房者重点进入的城市 。原因在于，这些城市不受调控的限制，加上地方政府也希望进入，能提升地价 。自然，那些有一定提升空间，有一定规模和数量的常住人口，有一定产业基础和外来人员的城市，就成了房价上涨的重点 。出现房价超万元县市显著增加，也就不难理解了 。《中国县域经济发展报告（2018）》 报告中也提到，样本县（市）房地产开发投资增速呈现普遍快速上升态势，部分县无节制供地推盘，导致库存升高，在全国房地产市场转入调整阶段后，将面临库存高企、风险陡增的局面 。说白了，就是房价虚高带来无节制推盘，让这些地区了库存急升和空置房增多的问题 。房价的下降，带来的不只是炒房者破产、区域性风险爆发，还有购房者的心理失控 。毕竟，依靠劳动创造的家庭，在短短几年就因房价的变动大幅缩水，怎么说，都会给购房者的心理带来不利影响 。所以，县市房价破万元城区显著增加，不是一件好事 。至少说明，这些地区在楼市调控问题上没有地采取措施，没有有效地遏制房价 。面对四线以下城市房价出现上涨，楼市调控的范围和重点也应当做出适当调整 。前一阶段，调控的重点主要放在二线城市和几十个重点城市 。但是，一般的三四线城市及四线以下城市，或许没有足够重视，导致一些城市房价出现了上涨 。有关方面在对城市房价进行调查和分析时，能否也将四线及以下城市的房价变动一并调查，以便于管理层能及时掌握四线及以下城市的房价变动情况，尤其是房价已万元或接近万元的县市，必须作为重点监控城市，随时监测这些地区的房价变动情况 。一旦出现异动，要及时发出预警，避免房价再度出现大涨 。相对于一二线城市，三四城市的房价中的泡沫更大，风险也就更高 。毕竟棚改的货币化安置会越来越少，拆迁的成本会越来越高 。如果一旦没有货币化安置，那么就目前的收入来说，真的很难支撑现在的高房价，也许那时房价才能迎来快速回落 。对于现在的房价，我的看法是：房价已到拐点，房地产市场两极分化严重，一线城市、经济发达地区房价还会继续上涨，但一些经济不发达地区，特别是人口净流出的城市(尤其是县城)，房价将会终止只涨不跌的态势，房价下跌已经不可避免 。为什么这样说呢?就以我所在的永州为例吧，永州是一个欠发达的四线城市，下轄9县2区，经济条件好的县区主要是冷水滩区、祁阳县、零陵区、宁远县、道县 。所以房价也是随之而有不同，冷水滩区房价大约每平方在6500元，祁阳县7000元，零陵6000元，宁远5500元，道县5000，东安县不到4000元 。由此可见，房价高低与当地经济发展情况有很大的关系 。其次，小县城房地产市场极不景气不理想，房价整体下跌渠道已经开启 。可以从以下途径可以看出：一是经常接到楼盘销售小姐的电话，说目前是购房绝佳时机，楼盘优惠多，试想一下，楼盘好卖的时候，谁还会打电话向你推荐楼盘 。二是楼盘优惠幅度和方式越来越多 。比如购房送车库、一套房子直接优惠12万、赠送面积不少于一间房、楼盘直接79折的……，各种促销手段层出不穷 。可见，2020年小县城的房地产市场极不景气，不仅没有销量，价格也逐渐下降 。第三，小县城房价上万一般应该是经济发达地区，如果经济一般的县城房价过万的，迟早会走向下跌行情 。以我所在的祁阳为例，去年顺祥郡开盘的时候，房价最高每平方已达1万，但今年基本上都是8000左右，说明高房价不得人心，在小县城基本没有市场 。其他楼盘也相应启动了降价模式，主要是以各种形式的优惠活动进行，这样从官方的房产价格来说，房价并没有下降，相反还会略涨一点，给购房者造成房价继续坚挺的假象 。总之，目前房地产市场行情不佳，房产下滑态势明显，一二线城市房价基本上能够稳定，甚至还有上涨的空间，而四线以下的城市由于受疫情影响、居民收入减少、房产市场饱和、出生率下降等因素，房价继续下滑态势不可避免，对于小县城房价超过一万的也不比紧张，县城房价必将下跌，加之“房住不炒”观念的影响，政府也会适度降低房价，一辈子购不起房子的问题不会存在 。这也是大势所趋，城镇化工业化商品化的结果 。谁有钱不想往城镇挪窝搬家？除非是傻子 。城乡各方面差别还那么大那么明显 。水往低处流，人往好处走 。谁不争先恐后，千方百计，不择手段往城里钻？乡下都蜂拥着往城里赶，房价不贵就奇怪又无道理了 。北上广深都突破十万一平了，一般镇会不水涨船高？也从最初的四五百一平涨到四五千甚至突破一万一平了 。几千与几万，距离大着，还大有上升空间，别幻想会降下来，能少涨慢涨稳涨就不错了，想买能买的要下定决心从速，别再犹豫，想炒房赚钱的就要小心谨慎了，大好机会已过，不然会如股市一般被套牢的，供大于求，不易转手的 。现在务农不如打工，打工不如经商，所以务农人分了，打工经商人多了，乡下人少了，城镇人多了 。虽然还是农民，人却有钱了，生活改善，这就要求各方面也跟着改变 。谁不想过好日子，想方便？人又好面子，又爱攀比，乡下山旮旯的都股风的往城里搬了，山旮旯是有诸多不便的，城镇里什么都比山旮旯方便 。首先交通，其次是入学医疗，还有打工经商生活等等，城镇什么不比山乡特别山旮旯好？再在乡下山旮旯，孩子上学医疗婚姻都成了大问题 。因而，就学，医疗，婚姻，出路，几大问题逼迫着乡下人往城里赶，不搬不行，有钱的早搬，没钱的迟搬，钱不够，能借即借，能贷即贷，如此之下有市场，不摧高房价就不正常了 。我岑溪一个县级市，三十年前县城不足两万人，现在已超三十万，都来自乡村，乡下一些小村几乎搬空了 。现在市里高楼林立，还如火如荼大发展房产呢，这那个城镇不一样？因为房地产是不动产，所以房价和房子所处的地域、区域有很大的关系，这个问题是个系统性的问题 。【许子】对这个问题做一个专业性的回答，供大家参考 。首先，讲讲县城人口流失的问题 。借用泽平宏观的数据，七普期间，县级市中人口流出数占比76%，建制县88%，上升幅度最为显著，县城人口流出问题严重 。其表现特征就是：人往高处走，人随产业走 。一方面，人口持续向大都市圈、一二线大城市、区域中心城市集聚；另一方面，因为大城市发展的外溢效应，毗邻都市圈城市群的县城成为人口流动的新选之地 。很多县城房子卖得比市区要贵要好，这是实情 。我们检阅2022年7月数据，房价破2万元/平方米的县城数量达到8个，房价前十名县城中，过半县城房价同比上涨，貌似楼市整体下行的大背景上，县城房价走出的确实独立行情 。以金华为例，县级市义乌与永康房价分列全国的第13与19位，高于金华市辖区的第23位 。内地县城也有不少这样的案例，局部房价比市区还贵 。但是呢，这又不是普遍现象 。中国1866个县级市和县城中均价破2万的头部县城只有8个；333个地级市中，均价破2万的就有24个 。总体来说，房价的高低代表了城市的经济水平，著名经济学家张五常的话可以很好地解释县城房价不及地级市的原因，这个不多讲 。但为什么又有那么多县城房子卖得比市区还贵且卖得还好呢？这里有一个专业术语：结构性机会 。结构性是与系统性相对应的，区别于系统性，是一种局部性的市场影响 。我们同样拿永康这个案例来深度解析 。1-首先看人口增量，七普期间，永康增加24.07万人，高于婺城区增加值19.54万人，金义新区增加值19.13万人；2-再看县城经济，永康现代五金产业集聚度全国第一，当地有钱人多；3-工业主导的小城市，房地产依赖度低，一般土地的宜居化也不足，只认可最核心的一小片区域，供应限了量，价格就涨上去了 。【许子楼市】市区如果不是特别强，公共资源并不十分占优且开发量大的话，反而摊薄了房价，市区房价跑不赢这种独角兽县城就再正常不过了 。永康县城现在建一套房子，土地成本建筑成本税收房价是高但是又综合一下，开发商成本在这呢 。感觉蒙城的房价 要么平稳要么小幅度上升 。预计三年内可能还会有次大幅度提升，因为蒙城毕竟不是重点城市 。政府调节，对蒙城没什么影响，房子销量不好，开发商该涨价还得涨，毕竟卖什么价格也不全是开发商说的算的谢谢邀请，2017年，受到货币化棚改政策下沉、乡村开发热潮等因素的影响，房价上涨较快，房价超万元县数量迅速增加 。房价破万元县市显著增加，怎么听，都不会是一个好消息 。要知道，县市作为四线以下城市，无论是居民的收入水平还是购买能力，都难以支撑万元以上的房价 。那么，为什么会出现房价超万元县市显著增加的现象呢？这些的房价，到底是本地居民“抢”购出来的，还是炒房者“炒”出来的？要知道，房价的快速上涨以及市场的虚假繁荣，不仅会让人产生房价要涨的错觉，误把虚假繁荣当繁荣 。一旦繁荣褪去，就会留下 。更重要的，在全国房价整体趋向平稳、出现下降、二线城市涨幅明显回落的情况下，四线以下的县市却出现房价破万元地区显著增加的现象，确实有点让人难以接受 。这也预示着，对房价的调控，已经不能总把眼睛盯在一，也不能只关注几十个重点城市，而应涵盖更多的城市 。今年4月份，有相关的调查和分析认为，在一二线城市以及重点三加大调控力度，频繁出台调控政策、房价已经得到一定遏制的同时，开发企业和炒房者开始转向三四线及以下城市，尤其是县市，更成为开发商和炒房者重点进入的城市 。原因在于，这些城市不受调控的限制，加上地方政府也希望进入，能提升地价 。自然，那些有一定提升空间，有一定规模和数量的常住人口，有一定产业基础和外来人员的城市，就成了房价上涨的重点 。出现房价超万元县市显著增加，也就不难理解了 。《中国县域经济发展报告（2018）》 报告中也提到，样本县（市）房地产开发投资增速呈现普遍快速上升态势，部分县无节制供地推盘，导致库存升高，在全国房地产市场转入调整阶段后，将面临库存高企、风险陡增的局面 。说白了，就是房价虚高带来无节制推盘，让这些地区了库存急升和空置房增多的问题 。房价的下降，带来的不只是炒房者破产、区域性风险爆发，还有购房者的心理失控 。毕竟，依靠劳动创造的家庭，在短短几年就因房价的变动大幅缩水，怎么说，都会给购房者的心理带来不利影响 。所以，县市房价破万元城区显著增加，不是一件好事 。至少说明，这些地区在楼市调控问题上没有地采取措施，没有有效地遏制房价 。面对四线以下城市房价出现上涨，楼市调控的范围和重点也应当做出适当调整 。前一阶段，调控的重点主要放在二线城市和几十个重点城市 。但是，一般的三四线城市及四线以下城市，或许没有足够重视，导致一些城市房价出现了上涨 。有关方面在对城市房价进行调查和分析时，能否也将四线及以下城市的房价变动一并调查，以便于管理层能及时掌握四线及以下城市的房价变动情况，尤其是房价已万元或接近万元的县市，必须作为重点监控城市，随时监测这些地区的房价变动情况 。一旦出现异动，要及时发出预警，避免房价再度出现大涨 。相对于一二线城市，三四城市的房价中的泡沫更大，风险也就更高 。毕竟棚改的货币化安置会越来越少，拆迁的成本会越来越高 。如果一旦没有货币化安置，那么就目前的收入来说，真的很难支撑现在的高房价，也许那时房价才能迎来快速回落 。一个小县城的房价也会同周边的大城市的房价进行比较，大城市的房价上涨，小县城虽然幅度不大，但也会跟着上涨，这已经是不争的事实了 。但是小县城房价为什么那么贵呢？这主要有以下几方面的原因：首先是城区居民改善性住房需求 。城区居民有条件的，有改善居住条件的需要，因小换大，因环境想购买环境好的等因素，成为购房的群体 。其次本县的农民进城买房 。由于近年来的经济发展了，许多农民腰包里有了钱，纷纷到县城购买房产居住，有的为了孩子上学方便，也进城买房子，使县城里的需求增加 。第三边远山区的人进城买房 。边远山区的人，没有在大城市居住的经济实力，就选择在小县城居住，在小县城买房定居 。很多其它边远地方的人在小县城居住的人数很多 。第四儿女结婚对房子的需求 。现在，城里孩子结婚，婚房是必须的首选 。在农村男女结婚，虽然农村有房，还必须在城里有一套房，这已经成为农村男女结婚的必须品 。沒有房子，男女结婚就成大问题 。因此，这部分人也是房子需求一族 。第五房子开发商的赚钱心理 。由于当年房价处于上升通道，很多开发商相继涨价，使小县城的房价走高 。第六存在部分人的炒房行为 。因前多年房价上涨过快，有许多人参与到炒房的行列，给房子上涨推波助澜 。第七政府的保障性住房供给量少 。开发保障性住房，远不够人们的需求，人们只能咬着牙买贵房，实属无耐之举 。小县城房价虽然贵了，但需与人口流入、当地的经济水平相适应 。否则在目前的行情下，只能下行，寻找新的支撑 。对于现在的房价，我的看法是：房价已到拐点，房地产市场两极分化严重，一线城市、经济发达地区房价还会继续上涨，但一些经济不发达地区，特别是人口净流出的城市(尤其是县城)，房价将会终止只涨不跌的态势，房价下跌已经不可避免 。为什么这样说呢?就以我所在的永州为例吧，永州是一个欠发达的四线城市，下轄9县2区，经济条件好的县区主要是冷水滩区、祁阳县、零陵区、宁远县、道县 。所以房价也是随之而有不同，冷水滩区房价大约每平方在6500元，祁阳县7000元，零陵6000元，宁远5500元，道县5000，东安县不到4000元 。由此可见，房价高低与当地经济发展情况有很大的关系 。其次，小县城房地产市场极不景气不理想，房价整体下跌渠道已经开启 。可以从以下途径可以看出：一是经常接到楼盘销售小姐的电话，说目前是购房绝佳时机，楼盘优惠多，试想一下，楼盘好卖的时候，谁还会打电话向你推荐楼盘 。二是楼盘优惠幅度和方式越来越多 。比如购房送车库、一套房子直接优惠12万、赠送面积不少于一间房、楼盘直接79折的……，各种促销手段层出不穷 。可见，2020年小县城的房地产市场极不景气，不仅没有销量，价格也逐渐下降 。第三，小县城房价上万一般应该是经济发达地区，如果经济一般的县城房价过万的，迟早会走向下跌行情 。以我所在的祁阳为例，去年顺祥郡开盘的时候，房价最高每平方已达1万，但今年基本上都是8000左右，说明高房价不得人心，在小县城基本没有市场 。其他楼盘也相应启动了降价模式，主要是以各种形式的优惠活动进行，这样从官方的房产价格来说，房价并没有下降，相反还会略涨一点，给购房者造成房价继续坚挺的假象 。总之，目前房地产市场行情不佳，房产下滑态势明显，一二线城市房价基本上能够稳定，甚至还有上涨的空间，而四线以下的城市由于受疫情影响、居民收入减少、房产市场饱和、出生率下降等因素，房价继续下滑态势不可避免，对于小县城房价超过一万的也不比紧张，县城房价必将下跌，加之“房住不炒”观念的影响，政府也会适度降低房价，一辈子购不起房子的问题不会存在 。这也是大势所趋，城镇化工业化商品化的结果 。谁有钱不想往城镇挪窝搬家？除非是傻子 。城乡各方面差别还那么大那么明显 。水往低处流，人往好处走 。谁不争先恐后，千方百计，不择手段往城里钻？乡下都蜂拥着往城里赶，房价不贵就奇怪又无道理了 。北上广深都突破十万一平了，一般镇会不水涨船高？也从最初的四五百一平涨到四五千甚至突破一万一平了 。几千与几万，距离大着，还大有上升空间，别幻想会降下来，能少涨慢涨稳涨就不错了，想买能买的要下定决心从速，别再犹豫，想炒房赚钱的就要小心谨慎了，大好机会已过，不然会如股市一般被套牢的，供大于求，不易转手的 。现在务农不如打工，打工不如经商，所以务农人分了，打工经商人多了，乡下人少了，城镇人多了 。虽然还是农民，人却有钱了，生活改善，这就要求各方面也跟着改变 。谁不想过好日子，想方便？人又好面子，又爱攀比，乡下山旮旯的都股风的往城里搬了，山旮旯是有诸多不便的，城镇里什么都比山旮旯方便 。首先交通，其次是入学医疗，还有打工经商生活等等，城镇什么不比山乡特别山旮旯好？再在乡下山旮旯，孩子上学医疗婚姻都成了大问题 。因而，就学，医疗，婚姻，出路，几大问题逼迫着乡下人往城里赶，不搬不行，有钱的早搬，没钱的迟搬，钱不够，能借即借，能贷即贷，如此之下有市场，不摧高房价就不正常了 。我岑溪一个县级市，三十年前县城不足两万人，现在已超三十万，都来自乡村，乡下一些小村几乎搬空了 。现在市里高楼林立，还如火如荼大发展房产呢，这那个城镇不一样？因为房地产是不动产，所以房价和房子所处的地域、区域有很大的关系，这个问题是个系统性的问题 。【许子】对这个问题做一个专业性的回答，供大家参考 。首先，讲讲县城人口流失的问题 。借用泽平宏观的数据，七普期间，县级市中人口流出数占比76%，建制县88%，上升幅度最为显著，县城人口流出问题严重 。其表现特征就是：人往高处走，人随产业走 。一方面，人口持续向大都市圈、一二线大城市、区域中心城市集聚；另一方面，因为大城市发展的外溢效应，毗邻都市圈城市群的县城成为人口流动的新选之地 。很多县城房子卖得比市区要贵要好，这是实情 。我们检阅2022年7月数据，房价破2万元/平方米的县城数量达到8个，房价前十名县城中，过半县城房价同比上涨，貌似楼市整体下行的大背景上，县城房价走出的确实独立行情 。以金华为例，县级市义乌与永康房价分列全国的第13与19位，高于金华市辖区的第23位 。内地县城也有不少这样的案例，局部房价比市区还贵 。但是呢，这又不是普遍现象 。中国1866个县级市和县城中均价破2万的头部县城只有8个；333个地级市中，均价破2万的就有24个 。总体来说，房价的高低代表了城市的经济水平，著名经济学家张五常的话可以很好地解释县城房价不及地级市的原因，这个不多讲 。但为什么又有那么多县城房子卖得比市区还贵且卖得还好呢？这里有一个专业术语：结构性机会 。结构性是与系统性相对应的，区别于系统性，是一种局部性的市场影响 。我们同样拿永康这个案例来深度解析 。1-首先看人口增量，七普期间，永康增加24.07万人，高于婺城区增加值19.54万人，金义新区增加值19.13万人；2-再看县城经济，永康现代五金产业集聚度全国第一，当地有钱人多；3-工业主导的小城市，房地产依赖度低，一般土地的宜居化也不足，只认可最核心的一小片区域，供应限了量，价格就涨上去了 。【许子楼市】市区如果不是特别强，公共资源并不十分占优且开发量大的话，反而摊薄了房价，市区房价跑不赢这种独角兽县城就再正常不过了 。永康县城现在建一套房子，土地成本建筑成本税收房价是高但是又综合一下，开发商成本在这呢 。感觉蒙城的房价 要么平稳要么小幅度上升 。预计三年内可能还会有次大幅度提升，因为蒙城毕竟不是重点城市 。政府调节，对蒙城没什么影响，房子销量不好，开发商该涨价还得涨，毕竟卖什么价格也不全是开发商说的算的谢谢邀请，2017年，受到货币化棚改政策下沉、乡村开发热潮等因素的影响，房价上涨较快，房价超万元县数量迅速增加 。房价破万元县市显著增加，怎么听，都不会是一个好消息 。要知道，县市作为四线以下城市，无论是居民的收入水平还是购买能力，都难以支撑万元以上的房价 。那么，为什么会出现房价超万元县市显著增加的现象呢？这些的房价，到底是本地居民“抢”购出来的，还是炒房者“炒”出来的？要知道，房价的快速上涨以及市场的虚假繁荣，不仅会让人产生房价要涨的错觉，误把虚假繁荣当繁荣 。一旦繁荣褪去，就会留下 。更重要的，在全国房价整体趋向平稳、出现下降、二线城市涨幅明显回落的情况下，四线以下的县市却出现房价破万元地区显著增加的现象，确实有点让人难以接受 。这也预示着，对房价的调控，已经不能总把眼睛盯在一，也不能只关注几十个重点城市，而应涵盖更多的城市 。今年4月份，有相关的调查和分析认为，在一二线城市以及重点三加大调控力度，频繁出台调控政策、房价已经得到一定遏制的同时，开发企业和炒房者开始转向三四线及以下城市，尤其是县市，更成为开发商和炒房者重点进入的城市 。原因在于，这些城市不受调控的限制，加上地方政府也希望进入，能提升地价 。自然，那些有一定提升空间，有一定规模和数量的常住人口，有一定产业基础和外来人员的城市，就成了房价上涨的重点 。出现房价超万元县市显著增加，也就不难理解了 。《中国县域经济发展报告（2018）》 报告中也提到，样本县（市）房地产开发投资增速呈现普遍快速上升态势，部分县无节制供地推盘，导致库存升高，在全国房地产市场转入调整阶段后，将面临库存高企、风险陡增的局面 。说白了，就是房价虚高带来无节制推盘，让这些地区了库存急升和空置房增多的问题 。房价的下降，带来的不只是炒房者破产、区域性风险爆发，还有购房者的心理失控 。毕竟，依靠劳动创造的家庭，在短短几年就因房价的变动大幅缩水，怎么说，都会给购房者的心理带来不利影响 。所以，县市房价破万元城区显著增加，不是一件好事 。至少说明，这些地区在楼市调控问题上没有地采取措施，没有有效地遏制房价 。面对四线以下城市房价出现上涨，楼市调控的范围和重点也应当做出适当调整 。前一阶段，调控的重点主要放在二线城市和几十个重点城市 。但是，一般的三四线城市及四线以下城市，或许没有足够重视，导致一些城市房价出现了上涨 。有关方面在对城市房价进行调查和分析时，能否也将四线及以下城市的房价变动一并调查，以便于管理层能及时掌握四线及以下城市的房价变动情况，尤其是房价已万元或接近万元的县市，必须作为重点监控城市，随时监测这些地区的房价变动情况 。一旦出现异动，要及时发出预警，避免房价再度出现大涨 。相对于一二线城市，三四城市的房价中的泡沫更大，风险也就更高 。毕竟棚改的货币化安置会越来越少，拆迁的成本会越来越高 。如果一旦没有货币化安置，那么就目前的收入来说，真的很难支撑现在的高房价，也许那时房价才能迎来快速回落 。一个小县城的房价也会同周边的大城市的房价进行比较，大城市的房价上涨，小县城虽然幅度不大，但也会跟着上涨，这已经是不争的事实了 。但是小县城房价为什么那么贵呢？这主要有以下几方面的原因：首先是城区居民改善性住房需求 。城区居民有条件的，有改善居住条件的需要，因小换大，因环境想购买环境好的等因素，成为购房的群体 。其次本县的农民进城买房 。由于近年来的经济发展了，许多农民腰包里有了钱，纷纷到县城购买房产居住，有的为了孩子上学方便，也进城买房子，使县城里的需求增加 。第三边远山区的人进城买房 。边远山区的人，没有在大城市居住的经济实力，就选择在小县城居住，在小县城买房定居 。很多其它边远地方的人在小县城居住的人数很多 。第四儿女结婚对房子的需求 。现在，城里孩子结婚，婚房是必须的首选 。在农村男女结婚，虽然农村有房，还必须在城里有一套房，这已经成为农村男女结婚的必须品 。沒有房子，男女结婚就成大问题 。因此，这部分人也是房子需求一族 。第五房子开发商的赚钱心理 。由于当年房价处于上升通道，很多开发商相继涨价，使小县城的房价走高 。第六存在部分人的炒房行为 。因前多年房价上涨过快，有许多人参与到炒房的行列，给房子上涨推波助澜 。第七政府的保障性住房供给量少 。开发保障性住房，远不够人们的需求，人们只能咬着牙买贵房，实属无耐之举 。小县城房价虽然贵了，但需与人口流入、当地的经济水平相适应 。否则在目前的行情下，只能下行，寻找新的支撑 。沭阳房价最高的要数南湖地块！而南湖地块首推如东学区！沭阳甚至其他县市，高房价无外乎人尽皆知的几点：1、高房价可以获得短期政绩，所以越调控，涨得越稳定！原因你懂的！2、学区房是推动高房价的一把金钥匙！哪边房子不好卖了，那就建个学校呗！某某某名校分校，一举多得！3、刚需导致！沭阳最近几年的经济发展执着迅猛！GDP百强进前40说明了这一点，经济发懂的势头迅猛必然导致个人购房刚需大增，有钱买房真不难，看看大街跑的各种豪车，那可都是一座座会跑的房子啊！4、配套设施逐步完善、环境优越也是高房价的主要因素，南湖地块有沭阳最大的南湖、万达购物综合体、南山公园等等有利因素，作为南部新城，确实有其不可多得的天时、地利等条件！对于现在的房价，我的看法是：房价已到拐点，房地产市场两极分化严重，一线城市、经济发达地区房价还会继续上涨，但一些经济不发达地区，特别是人口净流出的城市(尤其是县城)，房价将会终止只涨不跌的态势，房价下跌已经不可避免 。为什么这样说呢?就以我所在的永州为例吧，永州是一个欠发达的四线城市，下轄9县2区，经济条件好的县区主要是冷水滩区、祁阳县、零陵区、宁远县、道县 。所以房价也是随之而有不同，冷水滩区房价大约每平方在6500元，祁阳县7000元，零陵6000元，宁远5500元，道县5000，东安县不到4000元 。由此可见，房价高低与当地经济发展情况有很大的关系 。其次，小县城房地产市场极不景气不理想，房价整体下跌渠道已经开启 。可以从以下途径可以看出：一是经常接到楼盘销售小姐的电话，说目前是购房绝佳时机，楼盘优惠多，试想一下，楼盘好卖的时候，谁还会打电话向你推荐楼盘 。二是楼盘优惠幅度和方式越来越多 。比如购房送车库、一套房子直接优惠12万、赠送面积不少于一间房、楼盘直接79折的……，各种促销手段层出不穷 。可见，2020年小县城的房地产市场极不景气，不仅没有销量，价格也逐渐下降 。第三，小县城房价上万一般应该是经济发达地区，如果经济一般的县城房价过万的，迟早会走向下跌行情 。以我所在的祁阳为例，去年顺祥郡开盘的时候，房价最高每平方已达1万，但今年基本上都是8000左右，说明高房价不得人心，在小县城基本没有市场 。其他楼盘也相应启动了降价模式，主要是以各种形式的优惠活动进行，这样从官方的房产价格来说，房价并没有下降，相反还会略涨一点，给购房者造成房价继续坚挺的假象 。总之，目前房地产市场行情不佳，房产下滑态势明显，一二线城市房价基本上能够稳定，甚至还有上涨的空间，而四线以下的城市由于受疫情影响、居民收入减少、房产市场饱和、出生率下降等因素，房价继续下滑态势不可避免，对于小县城房价超过一万的也不比紧张，县城房价必将下跌，加之“房住不炒”观念的影响，政府也会适度降低房价，一辈子购不起房子的问题不会存在 。这也是大势所趋，城镇化工业化商品化的结果 。谁有钱不想往城镇挪窝搬家？除非是傻子 。城乡各方面差别还那么大那么明显 。水往低处流，人往好处走 。谁不争先恐后，千方百计，不择手段往城里钻？乡下都蜂拥着往城里赶，房价不贵就奇怪又无道理了 。北上广深都突破十万一平了，一般镇会不水涨船高？也从最初的四五百一平涨到四五千甚至突破一万一平了 。几千与几万，距离大着，还大有上升空间，别幻想会降下来，能少涨慢涨稳涨就不错了，想买能买的要下定决心从速，别再犹豫，想炒房赚钱的就要小心谨慎了，大好机会已过，不然会如股市一般被套牢的，供大于求，不易转手的 。现在务农不如打工，打工不如经商，所以务农人分了，打工经商人多了，乡下人少了，城镇人多了 。虽然还是农民，人却有钱了，生活改善，这就要求各方面也跟着改变 。谁不想过好日子，想方便？人又好面子，又爱攀比，乡下山旮旯的都股风的往城里搬了，山旮旯是有诸多不便的，城镇里什么都比山旮旯方便 。首先交通，其次是入学医疗，还有打工经商生活等等，城镇什么不比山乡特别山旮旯好？再在乡下山旮旯，孩子上学医疗婚姻都成了大问题 。因而，就学，医疗，婚姻，出路，几大问题逼迫着乡下人往城里赶，不搬不行，有钱的早搬，没钱的迟搬，钱不够，能借即借，能贷即贷，如此之下有市场，不摧高房价就不正常了 。我岑溪一个县级市，三十年前县城不足两万人，现在已超三十万，都来自乡村，乡下一些小村几乎搬空了 。现在市里高楼林立，还如火如荼大发展房产呢，这那个城镇不一样？因为房地产是不动产，所以房价和房子所处的地域、区域有很大的关系，这个问题是个系统性的问题 。【许子】对这个问题做一个专业性的回答，供大家参考 。首先，讲讲县城人口流失的问题 。借用泽平宏观的数据，七普期间，县级市中人口流出数占比76%，建制县88%，上升幅度最为显著，县城人口流出问题严重 。其表现特征就是：人往高处走，人随产业走 。一方面，人口持续向大都市圈、一二线大城市、区域中心城市集聚；另一方面，因为大城市发展的外溢效应，毗邻都市圈城市群的县城成为人口流动的新选之地 。很多县城房子卖得比市区要贵要好，这是实情 。我们检阅2022年7月数据，房价破2万元/平方米的县城数量达到8个，房价前十名县城中，过半县城房价同比上涨，貌似楼市整体下行的大背景上，县城房价走出的确实独立行情 。以金华为例，县级市义乌与永康房价分列全国的第13与19位，高于金华市辖区的第23位 。内地县城也有不少这样的案例，局部房价比市区还贵 。但是呢，这又不是普遍现象 。中国1866个县级市和县城中均价破2万的头部县城只有8个；333个地级市中，均价破2万的就有24个 。总体来说，房价的高低代表了城市的经济水平，著名经济学家张五常的话可以很好地解释县城房价不及地级市的原因，这个不多讲 。但为什么又有那么多县城房子卖得比市区还贵且卖得还好呢？这里有一个专业术语：结构性机会 。结构性是与系统性相对应的，区别于系统性，是一种局部性的市场影响 。我们同样拿永康这个案例来深度解析 。1-首先看人口增量，七普期间，永康增加24.07万人，高于婺城区增加值19.54万人，金义新区增加值19.13万人；2-再看县城经济，永康现代五金产业集聚度全国第一，当地有钱人多；3-工业主导的小城市，房地产依赖度低，一般土地的宜居化也不足，只认可最核心的一小片区域，供应限了量，价格就涨上去了 。【许子楼市】市区如果不是特别强，公共资源并不十分占优且开发量大的话，反而摊薄了房价，市区房价跑不赢这种独角兽县城就再正常不过了 。永康县城现在建一套房子，土地成本建筑成本税收房价是高但是又综合一下，开发商成本在这呢 。感觉蒙城的房价 要么平稳要么小幅度上升 。预计三年内可能还会有次大幅度提升，因为蒙城毕竟不是重点城市 。政府调节，对蒙城没什么影响，房子销量不好，开发商该涨价还得涨，毕竟卖什么价格也不全是开发商说的算的谢谢邀请，2017年，受到货币化棚改政策下沉、乡村开发热潮等因素的影响，房价上涨较快，房价超万元县数量迅速增加 。房价破万元县市显著增加，怎么听，都不会是一个好消息 。要知道，县市作为四线以下城市，无论是居民的收入水平还是购买能力，都难以支撑万元以上的房价 。那么，为什么会出现房价超万元县市显著增加的现象呢？这些的房价，到底是本地居民“抢”购出来的，还是炒房者“炒”出来的？要知道，房价的快速上涨以及市场的虚假繁荣，不仅会让人产生房价要涨的错觉，误把虚假繁荣当繁荣 。一旦繁荣褪去，就会留下 。更重要的，在全国房价整体趋向平稳、出现下降、二线城市涨幅明显回落的情况下，四线以下的县市却出现房价破万元地区显著增加的现象，确实有点让人难以接受 。这也预示着，对房价的调控，已经不能总把眼睛盯在一，也不能只关注几十个重点城市，而应涵盖更多的城市 。今年4月份，有相关的调查和分析认为，在一二线城市以及重点三加大调控力度，频繁出台调控政策、房价已经得到一定遏制的同时，开发企业和炒房者开始转向三四线及以下城市，尤其是县市，更成为开发商和炒房者重点进入的城市 。原因在于，这些城市不受调控的限制，加上地方政府也希望进入，能提升地价 。自然，那些有一定提升空间，有一定规模和数量的常住人口，有一定产业基础和外来人员的城市，就成了房价上涨的重点 。出现房价超万元县市显著增加，也就不难理解了 。《中国县域经济发展报告（2018）》 报告中也提到，样本县（市）房地产开发投资增速呈现普遍快速上升态势，部分县无节制供地推盘，导致库存升高，在全国房地产市场转入调整阶段后，将面临库存高企、风险陡增的局面 。说白了，就是房价虚高带来无节制推盘，让这些地区了库存急升和空置房增多的问题 。房价的下降，带来的不只是炒房者破产、区域性风险爆发，还有购房者的心理失控 。毕竟，依靠劳动创造的家庭，在短短几年就因房价的变动大幅缩水，怎么说，都会给购房者的心理带来不利影响 。所以，县市房价破万元城区显著增加，不是一件好事 。至少说明，这些地区在楼市调控问题上没有地采取措施，没有有效地遏制房价 。面对四线以下城市房价出现上涨，楼市调控的范围和重点也应当做出适当调整 。前一阶段，调控的重点主要放在二线城市和几十个重点城市 。但是，一般的三四线城市及四线以下城市，或许没有足够重视，导致一些城市房价出现了上涨 。有关方面在对城市房价进行调查和分析时，能否也将四线及以下城市的房价变动一并调查，以便于管理层能及时掌握四线及以下城市的房价变动情况，尤其是房价已万元或接近万元的县市，必须作为重点监控城市，随时监测这些地区的房价变动情况 。一旦出现异动，要及时发出预警，避免房价再度出现大涨 。相对于一二线城市，三四城市的房价中的泡沫更大，风险也就更高 。毕竟棚改的货币化安置会越来越少，拆迁的成本会越来越高 。如果一旦没有货币化安置，那么就目前的收入来说，真的很难支撑现在的高房价，也许那时房价才能迎来快速回落 。一个小县城的房价也会同周边的大城市的房价进行比较，大城市的房价上涨，小县城虽然幅度不大，但也会跟着上涨，这已经是不争的事实了 。但是小县城房价为什么那么贵呢？这主要有以下几方面的原因：首先是城区居民改善性住房需求 。城区居民有条件的，有改善居住条件的需要，因小换大，因环境想购买环境好的等因素，成为购房的群体 。其次本县的农民进城买房 。由于近年来的经济发展了，许多农民腰包里有了钱，纷纷到县城购买房产居住，有的为了孩子上学方便，也进城买房子，使县城里的需求增加 。第三边远山区的人进城买房 。边远山区的人，没有在大城市居住的经济实力，就选择在小县城居住，在小县城买房定居 。很多其它边远地方的人在小县城居住的人数很多 。第四儿女结婚对房子的需求 。现在，城里孩子结婚，婚房是必须的首选 。在农村男女结婚，虽然农村有房，还必须在城里有一套房，这已经成为农村男女结婚的必须品 。沒有房子，男女结婚就成大问题 。因此，这部分人也是房子需求一族 。第五房子开发商的赚钱心理 。由于当年房价处于上升通道，很多开发商相继涨价，使小县城的房价走高 。第六存在部分人的炒房行为 。因前多年房价上涨过快，有许多人参与到炒房的行列，给房子上涨推波助澜 。第七政府的保障性住房供给量少 。开发保障性住房，远不够人们的需求，人们只能咬着牙买贵房，实属无耐之举 。小县城房价虽然贵了，但需与人口流入、当地的经济水平相适应 。否则在目前的行情下，只能下行，寻找新的支撑 。沭阳房价最高的要数南湖地块！而南湖地块首推如东学区！沭阳甚至其他县市，高房价无外乎人尽皆知的几点：1、高房价可以获得短期政绩，所以越调控，涨得越稳定！原因你懂的！2、学区房是推动高房价的一把金钥匙！哪边房子不好卖了，那就建个学校呗！某某某名校分校，一举多得！3、刚需导致！沭阳最近几年的经济发展执着迅猛！GDP百强进前40说明了这一点，经济发懂的势头迅猛必然导致个人购房刚需大增，有钱买房真不难，看看大街跑的各种豪车，那可都是一座座会跑的房子啊！4、配套设施逐步完善、环境优越也是高房价的主要因素，南湖地块有沭阳最大的南湖、万达购物综合体、南山公园等等有利因素，作为南部新城，确实有其不可多得的天时、地利等条件！赣州南康区，原来是南康市，房价一万多，拆迁户N多，拆了几个镇，加上家具产业的带动，房价是直线往上走，我们镇上一套100平无产证的套房都要3000左右一平，镇上100平地皮在14年的时候15万一块可以建7层半，现在地皮75到100不等，只能建4层半，像我们南康区的房价超过了省会城市的价格，上班的工资普遍低，除非技术型的，像家具厂的有活干累成狗的模式可以拿到一万二三一个月5，小县城房价竟然八千快过万了值吗水分有多哪个县城再看看别人怎么说的 。水分很多，但没有大城市的水分多··········6，一个三四线城市房价涨到78千了牛逼牛逼一个三四线城市房价涨到78千了 。牛逼牛逼河北省怀来县一个小县城房价过万你能想象到吗别听他的7，谁知道县级市场的房价 在未来半年中好有跌的希望吗回答都是猜测 不过给你摩根士丹利的预测 中国房价到明年９月之前不会有起色 意思大概是还会跌另外 县级市也看区域 在沿海 也有上万的 而内陆 有的还在千元位置看县级市的经济发展水平了,平均差不多2000左右8，大学快毕业了妈妈让在县城买房子县城房价涨得真快啊得20贷款！你不想成房奴但在无形中你就是个房奴了，就算你不算上女朋友，你不可能一辈子呆在农村吧，妈妈现在还健在，就让她早享福好了，而且你一毕业有这个贷款在身更能激励你努力的赚钱，20万，我想，你能办到！加油！建议买，房子到后来会越来越贵的，贷款买，以后有钱了还不是可以都还了的 。要不然等以后房价涨了，你想贷款买都觉得困难，那才是真正的房奴其实有人算过了，买套房子要100万，然后是70年，如果你70年租房的话算他1000一个月，一年1万2，70年你自己算吧9，中国富人最多的城市盛泽镇去年和今年我去过两次，我有个朋友在那里经商 。江苏省吴江市的盛泽镇，，虽然吴江市位于全国百强县之第九，盛泽不是吴江的县城，但是盛泽一个镇的gdp等于整个吴江市的gdp的一半（吴江好像有23个小镇）盛泽镇上有五星饭店，有很多四星的，有33层的住宅高楼，很繁华，小镇上楼价已经涨到了6000，有报道说，位于黄金地段的一个门面商铺实用面积只有60多平方，但是卖到了280万，而且那个地段的商铺炙手可热，买的人都争破头皮去过一次的人都会觉得那边的人真的很有钱，如果随便去镇上兜一圈，没兜到一半，与你擦肩而过的奔驰宝马估计就有三四十辆了只要是名车，崩管多贵，盛泽肯定会有，宾利，劳斯莱斯，兰博击尼都有，不过街上不容易碰到，领导莱的时候就看到了，这个十一我去玩，碰上有个有钱人家儿子娶媳妇，车队是 一辆林肯打头，八辆奔驰500，后有两辆悍马护嫁，而且听说这个有钱人的财富在这个镇上只能排进前100，不能进前50最有趣的是东方什么报曾经报道，卡宴上市之后，盛泽镇上一下子出现十多辆，真是无语了、、、、盛泽本镇人口是13万吧，其中年薪在13万以上的有3万多 。。。这个比例应该是没有其他一个镇可以比的因为盛泽镇不是象有的镇有的村一样国家拿来做标准而故意规划出来的富镇，而是其本身经济产业的发展壮大而自然形成的当然盛泽也有农村，很多人还是属于小康的，但是从富人的密集度来说应该是非盛泽莫属了温州！！！应该是温州，温州的老板是全国最多的，他们那里的人比较团结，一个带动一个，要不怎么有温州模式，全国各地都有温州老板的身影，没办法！10，售楼部能讲价吗能讲多少最近，关于买房这事儿，有个读者发来了一个很有意思的一段话，他想问的是，买房可以讲价吗？比如说，售楼小姐算了一下某套房，客气地说：总价100万，请缴费！那么，购房者是否可以说：“大妹子，你看你这么漂亮，能不能给点优惠啊！100万降低90万行不？”呵呵，相信这个段子，曾经无数次在购房者心中推演，但在现实当中，许多人都没有去实践过 。因为，买房子似乎没有听说过讲价这事儿 。但这并不代表着房价真的就是一口价！注意，买房和买白菜差不多，都是挑挑拣拣，然后施展三十六计，最后准备付款的时候开始讨价还价 。只不过呢，想在买房时拿到更多折扣和优惠，一定要看火候，要不然不仅无法达到效果，反而还会错失良机 。下面和大家分享一下，到底如何做才能成功把房价谈下来！首先，最根本的是要判断开发商的楼盘是否好卖！像是一二线城市，就算了吧！等着排队买房的人实在是太多，你不买那么就靠边站，后边已经排着一个团呢！而对于三四线城市和小县城来说，则有比较大的议价空间 。这是因为，这些城市的开发商普遍缺钱，很多时候为了赶紧清盘，所以就会允许房价给出更多优惠 。其次，售楼小姐掌握着一定的折扣空间 。现在的售楼小姐，只是独立的第三方销售机构人员，专门负责帮开发商卖房子赚取佣金罢了 。而为了让售楼小姐们更有积极性，于是开发商就把条件谈得比较好，比如说佣金一般达到千分之三，算下来售楼小姐们卖掉一套100万元的房子，就可以有3000元的提成啊！而这样一来的话，实际上售楼小姐手里面掌握的房价变动空间，大概就是3000元 。所以，一旦售楼小姐们急着卖房子，她一定会说“那我和经理商量一下哈！”而当购房者听到这句话时，就表示有戏了 。因为这说明，售楼小姐愿意让渡一部分提成给购房者作为购房优惠 。有人说，这不是亏大了吗？其实，并不存在 。因为如果购房者不买房子的话，售楼小姐连一分钱都拿不到 。但是，倘若让出一些优惠来，3万的佣金售楼小姐可以拿到1500元，剩下的1500元则冲抵房款，皆大欢喜啊！最后，售楼部里面管事的经理，议价空间更大 。对于一些小地方的开发商来说，售楼部负责人其实就是销售经理，手里面有很多的返点折扣 。而三刻身边的人，喜欢主动联系这个负责人，以此换取一些折扣 。这样一来，就能够比市面上的价格还要低一些买到房子 。当然了，这也要看开发商是否放权 。倘若是那种锱铢必较的开发商，则注定是没用 。但是，现在开发商日子不好过，降价卖房这种事情，一般都是偷偷摸摸做，还是有成功的可能性啊！买房子当然可以砍价，有的时候售楼处和中介售出的房子都会有很大的价格差，所以我们买房子的时候一定要货比三家，然后再用最大的能力去跟他们砍价 。买房子当然可以砍价 。这要看你买的房子，它的价格是否偏高 。因为在合理的价格范围内，你砍价才能成功 。如果本身房子就很便宜了 。那砍价功夫再厉害，基本也不会成功 。有些开发商为了促进回款速度，会有些促销手段，例如一次性全额付款打99折等，这些是可以直接在售楼处咨询到的 。如果没有，那就是下面的情况了： 一般来讲，销售经理的手头是有一定的折扣额度的，销售员手里有时会有，比较正规的开发商或代理商，是不大允许销售员手里有折扣额度的，除非特殊时期，作为客户你可以和销售员进行沟通，不论是不买房给销售员压力，让销售员去销售经理那里争取额度还是采用诱惑销售员的方法(如你帮我争取折扣，折扣的30%或多少返给销售员)甚至是直接和销售经理谈判，都可以去争取打折 。你要是能托到关系，让人打招呼是最好的 。“可以，你加吧 。总房价41万，估计折扣余地在1个点左右，也就是4万，至于能争取到多少，要看你争取的方式了” 楼上这位兄弟说法有点武断饿，有时会错误的引导买家，延误购房时机 。关于折扣这实在是个说不清的问题，开发商定折扣的模式一般会先定出一个实收价格，然后再根据他的优惠方式来进行返点，返点后的价格就是出街价格，也就是在售楼部里置业顾问给你的报价 。然后再根据报价进行打折 。举个例子，开发商定的实收价格是4000元每平方，然后一次性付款97折，按揭98折，三天内能签合同多一个99折，老业主再购多一个99折，团购单位额外享受98折，机动折扣1到两个点（一般很少有机动折扣），那么你的出街价格大概就是4320元每平方 。为什么说很少有机动折扣呢，因为每个购房者的条件不同，能享受的折扣不一样，比如你按揭买房，三天内签合同，那么你的折扣就是4320*0.98*0.99=4191元每平米 。这个时候你去申请折扣，销售员就可以把其他的比如团购折扣98折放给你，这时团购折扣就是机动折扣了，没必要再设定机动折扣 。折扣就是这么回事情 。但是不要想着能把折扣全部拿到手，就算你知道了底价是93折，你最多也只能拿到94折，因为开发商都会保留一个点给找关系的买家，不然已经是底价了，你又去找关系，老板碍于人情不能不意思一下，如果破了底价，下面做事的会被骂的很惨 。另外你能弄到多少折扣也要了解一下这个开发商的一贯销售模式，有没有其他的优惠政策比如老业主再购或者团购之类，你就能大概了解开发商的折扣点数，在看目前的销售量，你所选中户型的销售量，这个户型好不好卖，我见过很多销售经理，对于很好卖掉的户型把折扣卡的死死的，我就是不给折扣，你爱买不买，你不买大把的人买，好像老板的钱都是他的一样 。代理公司的销售经理要好些，代理商主要是为了促进成交，作为中间人，能为成交争取的一般都会去争取 。找人打招呼经常容易犯的错误就是没有把售楼部里能拿到的折扣拿完就去找关系了，开发商给了一个99折，见过不少这样的人，最后还没有一般的客户折扣多 。楼上的兄弟前面回答的挺好，我就是觉得你又不了解他的城市、项目就断定能打个9折是不是太武断了，有的开发商8 。8折才是底价有的是95折就是底价，不好说的，具体情况具体分析 。
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