云南龙网

  1. 首页 > 云知道 > >

|又一家粤系房企“爆雷”，两个月内仍需偿还19亿债券( 二 )



来源：天誉置业年报
对此 ， 天誉置业表示 ， 毛利率下行主要是由于疫情影响经济复苏、行内市场竞争激烈以及对房地产行业落实监管措施所致 。 鉴于目前市场状况存在不明朗因素 ， 集团已安排加快销售及推广剩余房地产项目 ， 以控制市场风险 。
业绩下滑的同时 ， 天誉置业还面临着不小的债务压力 。
截至2021年年末 ， 天誉置业总资产307.76亿元 ， 总负债251.57亿元 ， 资产负债率81.74% 。 其中流动负债有198.56亿元 ， 主要为短期借贷 ， 一年内到期的短期债务合计为67.77亿元 。
同期 ， 其账上现金及现金等价物仅为13.31亿元 ， 不足以覆盖短债 ， 公司面临较大的偿债压力 。
此外 ， 三道红线方面 ， 其净负债率为133% ， 剔除预收款之后的资产负债率为75.6% ， 现金短债比0.87 ， 三道红线全踩 ， 归属于“红档”房企 。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪分析 ， 从业绩表现及今年面临的偿债压力来看 ， 尤其是现金等价物价值无法覆盖短期债务 ， 加之市场仍处恢复阶段 ， 销售端发力欠佳 ， 企业依靠项目回款“解渴”的难度不小 ， 因此天誉置业的当前处境较为艰难 。
靠旧改项目能翻身吗？面临业绩压力和债务压力的双重考验 ， 天誉置业把希望寄托在了广州凤尾村旧改项目上 。
广州凤尾村旧改毗邻红卫地铁站 ， 距广州市中心天河区约一小时车程 ， 靠近国际生物医药创新园 ， 占地总建筑面积193.9万平方米 ， 总可售建筑面积为74.2万平方米 。
2020年底 ， 天誉置业成为凤尾村旧改合作主体 。 此前 ， 天誉置业曾表示 ， 预计该项目建成后的营业总收入将超过200亿元 。
今年年初 ， 天誉置业董事会主席余斌在2021年年报中介绍 ， 公司已经采取收缩战略 ， 暂停所有拿地投资 ， 集中资源推进广州市凤尾村约200万平方米城市更新项目 。
可以说 ， 面临流动性危机的天誉置业将凤尾村旧改项目视为其治病良药 。

来源：天誉置业公告
而就在披露债券兑付危机的前一天 ， 6月14日 ， 天誉置业进一步宣布 ， 其附属公司天誉誉浚已经与广州市融悦商业服务有限公司（简称：融悦商业）签订贷款协议 ， 将申请不超过5亿元的贷款融资 ， 年化利息14.8% ， 而该笔融资仅用于开发广州凤尾村项目 。
根据双方贷款协议 ， 融悦商业有权（由贷款人自行决定）以1.4亿元购买广州天凤51%股权 ， 该对价将以等额方式抵消未偿还贷款 。 而广州天凤的主要资产正是广州凤尾村项目 。
截至目前 ， 凤尾村项目土地上的拆除及建设工作已经开始 ， 预计将于2024年至2027年完工 。
不过 ， 尽管凤尾村项目拥有较好的开发潜力 ， 但从历史经验来看 ， 旧改项目的回款周期通常不短 ， 而这对于眼下亟需现金流的天誉置业来说也是一道考验 。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾分析 ， 城市更新本质上是一场跨周期投资 。 普遍而言 ， 旧改项目从投入第一笔资金到回笼所需周期往往长达五年 ， 不同于可以高周转的传统招拍挂项目 ， 对于现金流的要求非常高 ， 容易使房企陷入高负债和高成本的困境 。

而2021年 ， 住建部禁止大拆大建政策出台后 ， 不少民营房企也采取了战略收缩 。 包括雪松、恒大、宝能、时代中国等房企均选择退出旗下旧改项目或减持项目权益 。
一众民营房企选择离场 ， 旧改项目对于本就不富裕的天誉置业来说 ， 究竟会是雪中送炭还是雪上加霜呢？
关荣雪表示 ， 旧改项目具有开发周期较长的特征 ， 加之天誉置业当前对资金回流的迫切性又较高 ， 因此借助旧改项目翻身的机会相对较小 。 但由于政府对旧改项目的重视度、扶持度相对较高 ， 或能在一定程度上缓解开发进程较慢等难题 ， 而且旧改项目具有一部分稳定需求 ， 或也较值得期待 。

推荐阅读


上一篇：岗石和大理石的区别

下一篇：航天|均价2.9万/㎡，低密豪宅招商华宇长安玺到底值不值？