要点|房企自持商业地产运营中的关键逻辑与决策要点
房企开发的商业部分常常会自持运营，这里面有复杂的架构设计问题与财税风险，根据我们操作过的案例经验，现将其中的关键逻辑与决策要点整理如下：一、自持的模式选择
狭义的自持仅仅指房企自身作为开发主体自持，但实务中所谓的自持可能还有其他思路，比如转移到大股东个人名下，转移到关联的资产平台公司等。三种模式利弊简单比较如下：
二、是否成立运营管理公司的选择未来商业的运营是房地产公司作为资产持有方直接运营，还是设立独立的运营管理公司，搭建专业运营团队运营，这也是一个重要的选择：
三、资产方直接租赁还是通过运营公司转租的选择假定设立了运营管理公司，那么房地产公司的租赁模式依然需要选择，有两种可能的方式：
第一种，房地产公司直接租给商户，向商户收取租金；运营管理公司提供运营服务给商户，向商户收取服务费；
第二种，房地产公司租赁给运营管理公司，运营管理公司转租给商户，同时提供运营服务，收取租金和运营管理费。
四、利弊权衡的基础上做好税负和利润测算【 要点|房企自持商业地产运营中的关键逻辑与决策要点】在自持商业运营中，当然还有很多需要决策的地方，比如装修谁来做？物业是否纳入运营管理公司等等，但最重要的还是上述三个关键决策点。但除此之外，还有一件最重要的事情，就是不同模式下的税负测算不能忽视，数字是不会骗人的，根据项目的具体情况，预测未来租金和管理费用，实施税务和利润测算，是这个决策中另一个重要的内容。尤其是在第三种情况下，通过运营公司转租还是房地产公司直租，可能税负差异较大，而且对于营改增前的老项目来讲，还可能存在房产税和增值税不同步的情况，这些都需要财务进行详尽数据准备和测算，最终帮助决策层拿出参考意见。
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