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二线城市|福州二环内安商房，新榕金台郡分析( 二 )

郑州楼市限购二线城市


【二线城市|福州二环内安商房，新榕金台郡分析】3、中建岳前雅居：安商房 ， 备案均价3.2W
4、蓝光玖榕台：安商房 ， 均价3.14W ， 捆绑车位
分析：对于项目而言 ， 同时间土拍的安商房 ， 是目前最大的参考对象 ， 去年塔头安商房集中上市 ， 对比2019年的凤峦郡、金岳府的2.7W ， 都出现了价格上涨 ， 不少安商房还搞出了捆绑车位 。
目前中建岳前雅居 ， 112套商品房 ， 剩余59套 ， 恒宇尊品 ， 25套商品房 ， 剩余7套 。
两个安商房定位跟金台郡非常接近 ， 备案价都是3.2W ， 都是主打刚需产品 ， 从地块优势来看 ， 恒宇尊品就两栋楼 ， 社区忽略不计 ， 岳前雅居的社区布局更佳 。
不过对于安商房 ， 主要还是注意户型的比例分配 ， 计算一下目前中间岳前雅居和金台郡的比例 ， 可以看出两个项目的差异 ， 金台郡在45面积段较多 ， 105平米较少 ， 岳前雅居的面积分布相对更优 。

对于项目而言 ， 整体来说 ， 如果放在去年上市 ， 给出一定小额优惠 ， 相信去化并不难 ， 目前周边安商房虽然去化较多 ， 但是市场已经比较低迷 。
北面的纯商悦乐郡 ， 去年底B区的106平 ， 3.34W ， 一路之隔 ， 跟安商房没有任何差别要卖到3.2W ， 相信性价比一下子就不再明显 。
后续南侧的保利纯商地块指导价3.5W ， 如果做成刚改产品 ， 出现89的连廊中户同时按指导价上市 ， 即使差价3K ， 相信也强于混合安商房 。
可以说混合安商房也得利于去年周边都是同类 ， 安商房压缩了商品房的供应量 ， 加上楼市回暖 ， 去化也变得轻松 ， 如今的市场 ， 二环内安商房3.2W ， 除了需要思考周边竞品 ， 还要比较已经交房的安商房 ， 二手挂牌情况如何 。
盘点总结项目位于塔头 ， 优势在于区位优势尚可 ， 户型设计也贴合刚需市场 ， 劣势在于混合安商房 ， 项目是岳峰村安置 ， 未来在二手市场是否会被冲击 ， 需要思考 ， 以及日后的居住品质能否保障也需要思考 。
对于有意向的购房者 ， 建议比对目前周边二手价格情况 ， 实地考察看看位于金鸡山同样房企操盘的新榕金岳府目前的情况 ， 再做考虑 。
题外话塔头作为近年高比例安商房的重灾区 ， 13个新盘 ， 基本比例都在90% ， 安商房套数高达13055套 。
通过两年的供应 ， 在一个小型区域就做到了破万套的安商新房 ， 后续的二手市场 ， 如果全部领证交房 ， 试着想想 。

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