二手房|青岛楼市成交量出现大涨！可背后真实的现状却仍让人发颤！杭州

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青岛在5月底6月初集中释放楼市宽松政策，如今已经过去了20天，今天我来系统分析下青岛楼市真实的现状。

01 成交量大涨
我细化到周，对青岛新房住宅近期的成交量进行了汇总：

5月底6月初，青岛的新房住宅成交量相对于4月份和5月中上旬已经出现了不小的涨幅，从1500上下涨到了2500左右。
到了最近的6.13-6.19 ，新房住宅成交量直接暴涨了，达到了6655套，相对于之前基本翻了4倍。
二手住宅同样表现亮眼：

【二手房|青岛楼市成交量出现大涨！可背后真实的现状却仍让人发颤！】最近的这两周，二手住宅成交量直接到了一千三四，是之前的两三倍。
可以说，放松限购后青岛新房、二手房成交量均出现了大涨甚至是暴涨的现象。
因为二手房更能体现真实的市场情况，我把这几周的成交量和历史数据进行对比：

我们以最近一周的1452来计算，那么一个月的成交量为6000套，尚没有达到去年6月份的成交量，不过差距也不大了。
去年6月正值青岛上半年小阳春的结尾，现在能够达到这个量可以说已经不错了。
不过，现在还处于放松限购后买房需求的集中释放期，未来能否保持这个趋势还有待观察。因此，现在说青岛楼市回暖还为时尚早。
02 库存依然高企
青岛楼市成交量虽然出现了上涨，可相对于库存这点成交量仍不值得一提。
根据克尔瑞的统计，青岛4月末新房住宅库存量为2560万平方，在全国位居第一：

5月底，青岛的新房住宅库存为2227.6万平方。
6.13-6.19这一周，青岛成交新房住宅6655套，面积818568．24平方，由此我们可以计算出青岛新房住宅成交的平均面积为123平。
以这个面积计算的话，青岛新房住宅库存量为20万套，去化周期在20个月上下。
可你要知道这只是狭义库存，并没有算上未取得预售证的房子，加上拿地的、在建的等这些尚未取得预售证的房子后库存量会更多。
下图是青岛各区市5月底的新房住宅库存量和去化周期：

通过对比库存量和去化周期，可知主要的风险点在于胶州、原胶南、即墨、原黄岛。
由此也可知道，青岛楼市的系统风险主要在于郊区，其次是近郊区，市区偏小。
二手房方面，今天10点时贝壳网的实时在售量为74023套。而根据卓易数据的统计，青岛二手房总的挂牌量为16万套，去化周期在29个月左右。
所以说，目前新房、二手房的成交量看似出现了强烈反弹，但也只是达到了去年的水平，而去年青岛楼市仍是一个小年。
相对于青岛新房、二手房庞大的库存量，青岛还需要出台更积极的刺激政策，鼓励大家买房。
03 几个建议
最后仍是对买房者、卖房者提几个建议：
一是，刚需、刚改可以入手了。但也不用太着急，目前的这个量变还没有造成价变，还有时间好好选。
二是，投资、炒房需要止步，今时不如往日，在“房住不炒”观念深入人心、人口城镇化红利趋弱、房地产税即将来临等前提下，在青岛库存高企的现实情况下，投资需谨慎。

二手房|青岛楼市成交量出现大涨！可背后真实的现状却仍让人发颤！

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