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天府新区|股债双杀，碧桂园会是下一个恒大吗？( 三 )

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此外 ， 碧桂园其他应付款主要包括物业买家的预付保证金和本集团应付若干合营企业及联营公司 ， 及对本集团的附属公司、合营企业及联营公司其他股东的款项 ， 以及收购附属公司、合营企业及联营公司的尚未支付对价 ， 这同样存在年内到期支付需求（具体金额未披露） 。
根据年报附注报表披露信息 ， 在碧桂园高达2851亿元的应付账款中 ， 今年内到期（365天以内）应付账款为2809亿元 。 因此 ， 若将一年内到期的应付账款计算在内 ， 碧桂园1470亿元的现金储备显然远远不够 。
从2021年至今 ， 已有华夏幸福、恒大等多家地产大鳄陆续出现商票逾期 ， 并带出债务危机的情况 。 而一旦商票发生逾期、违约 ， 就很可能会对在建项目的进度造成影响 。 就有着近3000亿元短期应付账款的碧桂园而言 ， 一旦出现商票兑付逾期问题 ， 步恒大后尘恐怕将是大概率事件 。
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成败“高周转”
从2003年房地产市场化改革以来 ， 中国房地产调控前后经历了六轮政策周期 。 2015年之前 ， “招保万金”曾被称为地产业“四大金刚” ， 引领中国房地产行业从无到有 ， 从小变大 。 自2016年开始 ， 恒大、碧桂园、融创三家民企快速崛起 ， 成为房企中的新三驾马车 。
高周转模式成为以上三家民企的共同标签 。
所谓高周转模式 ， 就是缩短从拿地到开盘的时间 ， 从而达到利润最大化 。 而想要实现高周转 ， 房企就要打造出“唯快不破”的运营模式：快速开工、快速取得销售资格、快速卖出期房 ， 快速去拿更多的地储 ， 进而开始新一轮的开工 。
碧桂园无疑是这一模式的集大成者 。 在业内 ， 碧桂园最为著名的就是所谓“456模式” ， 即拿地4个月开盘 ， 5个月资金回笼 ， 6个月资金再周转 。
此后 ， 碧桂园更是一度将“456模式”升级为“0357模式”：0（拿地即开工）、3（拿地3个月售楼处、示范区开放）、5（拿地5个月开盘）、7（拿地7个月现金流回正再投资） 。
凭借对高周转模式的深刻理解 ， 碧桂园合同销售金额从2015年的1401亿元一路飙升至2020年的5707亿元 ， 并于2017年超越万科成为第一大房企 。
不过 ， 登顶“宇宙第一房企”之后 ， 碧桂园却面临到品质和口碑双双下滑的问题 。 显然 ， 凡事都存在一个“度”的问题 ， 过度地压缩成本和缩短周期必然带来品质问题 ， 这让碧桂园面临到房屋质量问题长期突出、售后纠纷不断等压力 。 长期来看 ， 必将加剧其项目去化压力 。
此外 ， 尽可能缩短项目周期固然是“高周转模式”的一个关键环节 ， 但房价上涨的预期所带动期房的快速销售才是这一模式的命门所在 。 随着“房住不炒”等调控政策的持续和疫情的反复 ， 房企销售去化及回款压力开始增加 。 而随着“三道红线”政策的出台 ， 地产行业融资不断收紧 。 在销售回款、融资均受到冲击的情况下 ， 高周转房企短期偿债压力越来越大 ， 债务危机愈演愈烈 。
如今 ， 信奉高周转模式的恒大已经黯然倒下 ， 融创奄奄一息 ， 而总负债超过1.6万亿元的碧桂园 ， 难免被人视为“下一个恒大” 。
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