房价|那些“以租还贷”的房东，最后都怎么样了？( 二 ) 房贷|购房置业|新房

如果卖出可以得144万，扣除各种税费和中介费，大概到手是138万。还有66.35万贷款本金未还，还掉这些，约还有72万。
当初买房和装修总共是55.6万，五年总还了房贷25.41万，五年总共收租金约12万。
计算：72+12－55.6－25.41＝3万。
表面看是赚了3万，但是如果拿首付和装修的钱做有稳定收益的理财，每个月房贷钱也可以做有稳定收益的理财，估计五年后可以赚16万的利息。
这样一计算，可以看出他实质是亏了13万。

其实“以租还贷”的房东最后是赚还是亏，主要跟房价涨幅有关。

1、先计算10年，看10年后房价涨幅多少？“以租还贷”的房东才可以赚钱。

以某人买100平米房子，房价1万元/平米计算。
房子100万，首付30万，其他各种费用算3万，总共花了33万。
房贷30年等额本息还款，每个月还4152元。
装修20万，然后出租，一般来说，租金约是房贷的40% ，差不多一个月能收1600元的租金。租金一般是每年涨一点， 10年后总共能收租金约26万。
10年总共还了49.8万元，还有58.4万本金未还。
如果把首付的钱和装修的钱做有稳定收益的理财，每个月的房贷也做有稳定收益的理财， 10年后可以赚取约18万的利息。
10年后房子要卖多少才是赚的？
卖房的钱＋26－33－20－49.8－58.4－18≥0
那么卖房的钱应该是153.2 ，其实卖房子还要一些税费和中介费，那么房子需要卖160万才能赚钱。
原本100万的房子需要卖160万，才能赚钱。
那么10年后房价涨幅是60% ，那么10年后房价涨幅超过60% ，那些“以租还贷”的房东才能赚钱。

2、然后计算20年， 20年后房价涨幅超过多少？“以租还贷”的房东才能赚钱。

和上面一样， 100平米的房子，房价是1万元/平米。
房子是100万，首付是30万，加上其他费用总共是33万。
每月还房贷是4152元， 20年总共还了99.65万，还有37.56万本金未还。
20万装修，然后出租， 20年总共可以收房租约62万。
如果把首付的钱和装修的钱做有稳定收益的理财，每个月的房贷也做有稳定收益的理财， 20年后可以赚取约46万的利息。
20年后房子要卖多少才是赚的？
卖房的钱＋62－33－20－99.65－37.57－46≥0
那么卖房的钱应该是174万，卖房的时候需要一些税费和中介费，那么房子应该是卖了185万。其实20年后的房子肯定比新房或者10年内的房子便宜一些，如果是新房或者10年内的房子，肯定比这个高出25% ，那么新房应该是约231.3万。
100万的房子20年后变成231.3万，涨幅是131.3% 。也就是说20年后当地的房价涨幅超过131.3% ，那么那些“以租还贷”的房东才能赚钱。

最后总结：我国房价涨幅比较快的时期是1990年—2015年，从2015年开始，大部分城市房价涨幅比较慢。本人预测，未来10年和未来20年大部分城市的房价还会上涨，但是不会像以前涨得那么快了，应该会涨得很慢。
如果未来10年房价涨幅超过60% ，未来20年房价涨幅超过131.3% ，那么那些“以租还贷”的房东才能赚钱。
本人认为未来10年房价涨幅超过60%的城市和未来20年房价涨幅超过131.3%的城市很少，绝大部分城市不可能涨这么多。所以建议不要“以租还贷”做房东。
如果是刚需则买房没事，如果是买房做投资需要谨慎。