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昨天郑州的楼市调控又又放松了 ， 二套首付比例下调至40% ， 其次推动驻郑各商业银行全面落实 ， 首套房贷款利率执行4.25%的下限标准 。 不知道这两个工具落地之后 ， 会对郑州楼市产生一点水花不？
自从房改以来 ， 这20多年的时间已经让大家对房子的看法逐渐改变 ， 从当初的一个居住场所 ， 慢慢的变成一个投资品 ， 买房子是要考虑未来增值幅度的 。 如果房价涨了会高兴 ， 如果房价降了 ， 贬值了 ， 那么会愤怒 。
为什么房价会跌呢？虽然以前房价也跌过 ， 但没过两年经过政策的刺激之后 ， 马上就死灰复燃 ， 甚至比之前涨的更猛 。
但这两年不一样了 ， 从2017年楼市调控一来至今已经五年的时间了 ， 房价在一路下跌 ， 准备买房的人也是失去了信心 ， 不敢轻易进场 。
比如 ， 笔者的一位粉丝最近打算买房 ， 自己有一部分积蓄 ， 再加上父母给的一些 ， 自己又借了一部分 ， 终于凑够了45万左右 。 在考虑今年到底要不要买房 ， 在存钱和买房之间犹豫不定 。
有数据显示 ， 我国城镇家庭拥房率已经达到了96% ， 其中拥有两套房的家庭占比31.0% ， 拥有三套房及以上的家庭占比10.5% ， 户均拥房1.5套 。
可以说 ， 现在城镇家庭已经不缺房子居住了 ， 并且拥有多套房子的家庭数量也不在少数 。 而这些持有多套房的家庭 ， 购买这么多房子的目的 ， 基本上都是为了买房投资 。 从这我们就可以看出 ， 楼市当中的投资者数量是多么的庞大 。
并且 ， 目前已经的购房需求在迅速减少 。 第一个数据 ， 年均减少810万套 。 城镇化减速少270万套、改善住房面积减速少350万套、适龄购房人数下降少190万套 。
第二个数据 ， 按《任泽平：中国住房存量报告2022》计算中得到大概的交叉验证减少539万套 。
第三个数据 ， 过去21年年均年均10.4亿平方米（866万套）的商品房销售即可达到如今的住房均衡水平 ， 如果按此算 ， 年均需求减少632万套 。
未来买房的人越来越少 ， 而房子的库存却越来越多 ， 空置率越来越高 ， 房价走势也就一目了然 。 其实对于未来房价和房地产行业走势 ， 通过孙宏斌的5句话可以窥探一二：
1、如果房价下跌超过30% ， 那我们（房企）就都死了；
2、我是十分支持调控的 ， 如果房地产行业不调控的话 ， 房价和地价都要上天了 ， 这是调控的必要性 ， 如果不调控的话这个行业就没办法干了；
3、“未来五年房价既不会大涨也不会大跌 ， 而是处于波动状态 ， 这是所有人的共识”；
4、“我们预计下半年市场会比较惨烈 ， 要给自己留出比较安全的边界”；
5、我国住房资源虽然已经过剩 ， 但是大部分过剩的住房资源都集中在三四线城市 ， 并且这些过剩的住房资源品质基本上都很差 。 随着人们对住房品质的要求越来越高 ， 未来人们对品质好的中高端住宅需求会越来越大 。 因此 ， 未来融创集团会着力布局发展一二线热点城市 ， 重点开发中高端住宅 。
作为地产圈的大佬 ， 孙无疑是有一定话语权的 ， 他见到的数据和现状往往比我们普通人更加完善和准确 。
他的话语中已经透露未来楼市调控不会大幅度放开 ， 其次未来的房价会逐渐趋于稳定 ， 大涨大跌都很难再出现；最后 ， 未来房地产的主要风口在中高端住宅 ， 毕竟刚需们后期会有一波置换改善 ， 大家买房也会越来越注重舒适度 ， 物业的服务以及绿化配套等 。
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