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中交地产|中交地产开启扩张模式 “其他借款”激增116亿( 二 )

中交地产年报中交集团


高成本的融资猛增 ， 利息支出也就随之增加 。 2018年和2019年 ， 中交地产的利息支出分别为10.51亿元和11亿元 ， 2020年直接涨幅接近两倍至30.69亿元 ， 2021年进一步增加至38.93亿元 。
开启扩张模式
在业内看来 ， 债务快速攀升源于中交地产拿地扩张 ， 而从年报来看中交地产近两年确实在拿地扩张上按下了“加速键” 。
年报显示 ， 2021年中交地产新增土地计容建筑面积371.66万平方米 ， 土地总价为388.02亿元 ， 其中中交地产的权益地价是241.09亿元 ， 而这其中有三分之二是在上半年完成的 ， 2021年上半年 ， 中交地产耗资286.64亿元拿地 ， 权益地价为201.48亿元 。
2020年更甚 。 2020年中交地产拿地新增计容建筑面积635.59万平方米 ， 增长176.9% ， 土地总价535.8亿元 ， 权益价款252.54亿元 。 而对比2019年和2018年 ， 中交地产拿地金额分别为181.59亿元和130.3亿元 。
也就是说 ， 对比2019年 ， 2021年中交地产拿地支出一下子增长了近两倍 ， 仅权益地价就已经超过上一年的全部地价支出 。 而2020年和2021年 ， 正是房地产行业“寒冬”期 ， 不少房企在拿地方面都颇为谨慎 。
且需要提及的是 ， 在2020年和2021年 ， 中交地产在拿地过程中新增不少高价地块和“地王”项目 ， 比如武汉锦绣雅郡、中交泓园、苏州2020-WG-53号地块以及绍兴地王项目中交朗清园等 。
2020年1月 ， 中交地产以总价86940万元竞得武汉214号金银湖宅地 ， 楼面价10685.84元/㎡ ， 溢价率53.36% ， 成为彼时的区域“地王” 。 同年年底 ， 中交地产又相继在武汉花山拿下两宗地块 ， 楼面价分别为12251.19元//㎡ ， 溢价率44.26%；10555元/㎡ ， 溢价率25.86% 。
2020年8月3日 ， 中交地产以19.30亿元竞得苏州2020-WG-53号地块 ， 楼面价17652元/㎡ ， 溢价率13.88% 。 同年9月 ， 中交地产以9.7亿元总价拿下绍兴一地块 ， 楼面价达19359.95元/㎡ ， 溢价率20.95% 。
截至目前 ， 上述地块均已入市 ， 但去化表现均不算佳 ， 以绍兴地王为例 ， 该地块对应的项目为中交朗清园 ， 克而瑞数据显示中交朗清园2021年5月开盘 ， 总供应292套 ， 至今成交25套 。 而苏州地块对应项目为中交东映东吴 ， 2021年4月开盘至今 ， 总供应572套 ， 成交149套 。
武汉的两个的项目表现相对较好 ， 其中“214号金银湖宅地”对应项目为中交泓园 ， 2021年4月开盘供应729套 ， 成交514套；武汉花山地块对应的项目为中交越秀知园 ， 2021年6月开盘供应820套 ， 不到1年时间去化544套 。
步入2022年 ， 中交地产仍是拿地动作频频 。 仅从2022年一季报来看 ， 中交地产2022年就通过股权收购、招拍挂等方式新入手了6宗地块 ， 土地价款为137.53亿元 。 最近的一次是 ， 中交地产5月19日宣称以7.6亿元收购花样年所持有的中交花创（绍兴）置业有限公司51%股权 。

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