从GDP来看 ， 2021下滑接近4成 ， 看到这个数据大家应该也明白为什么松山湖没有官宣2021年的GDP了 。
2022年松山湖经济会怎样？大概率还会大幅下滑 。
曾经有传言说 ， 松山湖主管部门召集学者、教授筹谋2022年的经济下滑问题 ， 据说会上2022年最悲观的是经济还要腰斩 。 可见未来几年松山湖还有更大的经济下行压力要面对 。
经济下行也从税收上得到反映 ， 松山湖税收总额直接跌回五年前 ， 2021年1-9月的税收总额下降了近3成 ， 是2018年以来的最低值 。
在投资上 ， 增速也明显放缓 ， 楼探长没有查到2020年的数据 ， 但是2022年相对2019年 ， 两年也仅增长了8.6% 。
经济严重下滑 ， 投资严重乏力 ， 松山湖遇到的可能不是阵痛 ， 而是非常大的结构性问题了 。 缺乏强劲的经济基础 ， 松山湖房价持续上涨的动力在哪里？
接下来是我们的第三个话题：松山湖人口和房价 。
房子 ， 归根到底还是要人来住的 。 所以 ， 人口问题才是房价的根本 ， 特别是有效人口 。 楼探长为什么要重点提到有效人口 ， 因为东莞的人口结构真的太特殊了 ， 估计全国也找不出第二个了 。
“七普”东莞常住人口1046万人 ， 户籍人口260多万 ， 差不多3/4的人是非户籍人口 。 同样是以外来人口著称的深圳 ， 同样是“七普”数据 ， 人口是1756万人 ， 户籍人口约550万人 ， 深圳户籍人口占比近1/3 。 东莞户籍人口占比比深圳还低 。
由此可见 ， 以户籍计算 ， 东莞的人口结构有多么失调 。 而且从东莞非户籍人口来看 ， 这些人口的房产需求几乎是可以忽略的 。 所以 ， 东莞的户籍人口结构和东莞近两年的房价暴涨 ， 本质上就是资本投资过度所致 。
松山湖虽然是全国闻名的高新技术开发区 ， 但是人口结构跟整个东莞似乎并没有本质上的区别 。
根据“2021年东莞年鉴”数据显示 ， 2020年松山湖12.1万人 ， 其中户籍人口仅36740人 。 不仅人口基数不大 ， 而且名声在外的松山湖 ， 人口吸引力也没有想象中那么强 。
2016-2020年松山湖常住人口
“7普”后修正过的数据显示 ， 2016-2020年 ， 松山湖的户籍人口分别是11.72万人、11.97万人、12.03万人、12.05万人、12.10万人 。 从2018年开始每年的新增人口分别仅有600人、200人、500人 。
三位数的人口增长 ， 这样的居住需求规模怎能支撑起松山湖房价的持续潜力 。
最后 ， 我们来探讨第四个话题：房子的流通性问题 。
不管怎么样松山湖的房价是涨得非常快的 。 我们不远说 ， 2021年月10月深业松湖云诚花园开盘单价约46000元 ， 到2022年4月松山湖整体均价超过53000元/平米 ， 价格已经上涨7000元 ， 涨幅达到15% ， 这涨幅不可谓不大 。
经济产业发展、人口规模趋势不匹配的房价走势 ， 也说明松山湖房子的金融投资属性和无节制炒房操作已经非常严重了 。
资本敢于进场 ， 不外乎有松山湖概念 ， 有科创产业大饼 ， 更重要的是可控的极小体量新房基本盘 。
话说再多也是多余 ， 数据能说明一切 。 下面是2020年到2022年4月松山湖的新房、二手房成交量 。
从表中我们可以清晰地看到 ， 松山湖的新房成交波动非常大 ， 这是供应量严重不足导致的 ， 因为供应量小才给了资本操盘的机会 。
在二手房上 ， 成交的趋势是非常明晰的 ， 那就是经历了2020年下半年到2021年上半年不算高光的高光期表现 ， 表明资本拉高松山湖房价的企图太过于明显了 ， 但是拉高价格出货离场的结果却显得有些惨淡 。
二手房受供应量的影响非常小 ， 也基本能反映出片区的真实需求 。 二手房的成交数据更说明了松山湖的房价虚火烧得有多旺 。 与松山湖形成鲜明对比的是南城 ， 尽管二手房市场整体低迷 ， 但是每月的成交量基本能近百套 ， 至少流通性还是有的 。
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