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防城港|曾遭传销组织炒房的防城港，如今房屋库存12年都卖不完｜楼市地理( 二 )

海南商品房楼市防城港


防城港房协年底时总结称：“2019年全市完成房地产投资100亿元 ， 同比去年上涨36% ， 这是我市房地产投资额首次突破百亿元大关 ， 是我市良好发展势头的重要信号 。 在其他各项指标平稳波动的同时 ， 投资额与销售均价的上涨 ， 证明我市房地产市场发展正在实现质的飞越 。 ”
但到了2020年 ， 防城港的商品房销量近乎腰斩 ， 全年只卖了2.14万套 ， 同比下降46%；销售均价5449元/平方米 ， 同比下降8% 。
2021年全年商品房销售量继续下滑 ， 一共卖了1.86万套 ， 同比下降18% ， 全年销售金额仅剩下88亿元 。
直到2022年 ， 当地房地产业才真正领略到市场的寒意 。 从一月份开始 ， 月均成交量就开始大缩水——去年月均还有1550套的量 ， 今年1月只卖了516套 ， 2月745套 。
紧接着 ， “金三银四”落空 ， 3月仅卖了377套 ， 4月505套 ， 5月356套 ， 1-5月月均成交套数不足500套 。
相比2018年的月均成交4041套 ， 如今的月成交量已经跌了88% 。
正是因为市场消费力的大幅下滑 ， 才让防城港的去化周期排到了全国第一位 。 上海中原地产首席分析师卢文曦表示：“库存就是供应量减去销售量 ， 如果供应越来越大而销售量越来越小 ， 库存就上去了 。 ”
截至5月底 ， 当地商品房成交均价降到了4899元/平方米 ， 也回到了5年前的水平 。
传销炒房团扰乱楼市秩序
根据七普数据 ， 防城港市常住人口近十年来增长了21% ， 达到104.6万人 。 人口增长加上政策红利不断 ， 防城港楼市为啥迅速跌落 ， 还成了去库存最难的代表？
首先是楼市突然过热带来的弊病——当地楼市最火热的时候 ， 卖房与传销甚至结合在了一起 ， 许多传销组织打着“看房一日游”的旗号诱使外地观光客加入传销 ， 带来房地产行业不健康发展 。
根据当地警方发布的消息 ， 2019年4月 ， 广西防城港警方曾对一售楼部进行突查 ， 现场抓获涉传人员350人、核心人员50人 ， 查扣大巴车3台 。
防城港警方称 ， 传销组织大搞“一日游”“看房团”“考察团” ， 用涉传大巴车接人看房 ， 利用北部湾经济开发进行胡编乱造 ， 大肆灌输“资本运作”和“机遇财富”等传销理念 ， 对游客进行洗脑 。
此后 ， 防城港曾多次严厉打击整治传销 ， 开展“狂风”专项行动以及传销清零攻坚战 。
除了整治传销带来的销量下滑 ， 疫情也给当地楼市带来沉重打击 。
“我的客户大部分都是北方客人 ， 东北人最多 ， 也有山西、山东的 。 ”当地港口区某楼盘销售告诉第一财经 ， 在2020年新冠疫情爆发以后 ， 外地客户大幅减少 。
当记者以北方投资客的身份向他咨询时 ， 他依然通过对标海南来展示防城港购房的性价比：“在三亚买一套房子就要好几百万了 ， 轻易买不起 ， 现在我们这边一套海景房也就几十万元 ， 首付还非常低 。 海南物价现在多贵呀 ， 我们这边气候差不多 ， 菜价便宜 ， 海鲜超多 。 ”
但他也承认 ， 如今房子的行情很差 ， “以前来旅游的看到这里发展得好、风景秀丽 ， 可能就会愿意买房子 ， 现在疫情反复 ， 游客大量减少” 。
少了北方投资客 ， 防城港只是一个人口100多万的小城 ， 本地人基本都有自己的住房 ， 新房需求量并不高 。
今年3月 ， 防城港将首次购买普通商品住房的商贷最低首付款比例由25%调整为20% ， 希望借此刺激新房市场 ， 但从成交数据来看 ， 政策并未达到效果 。
卢文曦对第一财经表示 ， 像防城港这类三四线城市若想“去库存” ， 无法再简单地重复使用过去的手段 。

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