来源：建业地产年报
同时 ， 去年营收419.59亿元 ， 下滑3.1%；年度毛利率为16.2% ， 较2020年下跌3.7个百分点 ， 各项指标全面下跌 ， 并且受疫情、市场疲软等因素影响 ， 其滑坡势头在今年更严峻 。
截至2022年4月30日 ， 建业地产已取得物业合同销售总额88.97亿元 ， 同比减少36.3%；总合同销售建筑面积1166549平方米 ， 同比减少为35.7% 。
销售回款放缓的另一面 ， 是融资渠道的收紧以及不断增加的偿债压力 。 2021年底建业持有现金约98.48亿元 ， 较期初大幅减少66.4% ， 现金流下滑迅速 ， 拉响安全警报 。
到去年底 ， 建业地产的总负债达到1330.63亿元 。 三道红线方面 ， 净负债率为94.89% ， 剔除预收账款后的资产负债率为86.4% ， 现金短债比下降至1.46 ， 建业地产踩线一条 。
据公开报道 ， 建业地产存续美元债8只 ， 规模合计24.46亿美元 。 未来一到两年内 ， 至少有两笔美元债到期：2022年8月到期的5亿美元债 ， 以及2023年到期的3亿美元债 。
来源：建业地产年报
建业地产没有出现实质性违约 ， 不过从销售回款的速度 ， 以及即将到期的债务看 ， 已经是走在了暴雷的边缘 。 所以为了成功渡劫 ， 建业地产此前已经开始割肉求生了 。
比如今年年初 ， 胡葆森就公开表示 ， “有些项目可能找新的合作方 ， 商场、酒店有人要买 ， 我们也会出售” 。
另外 ， 建业地产此前已经转让了旗下电影小镇、“只有河南·戏剧幻城”部分股权 ， 前不久还将全部商业项目打包给万达商管进行运营管理 。
03
建业地产如今的落寞景象 ， 难免让人联想起前几年的风光 。
自从1992年创立以来 ， 建业地产凭借着在河南的深耕 ， 规模一路做大 。 其中2017年到2019年 ， 在三四线城市棚改的暖风之下 ， 建业地产销售额从304.15亿一举达到1011.5亿元 ， 复合增长率高达65.9% 。
来源：建业地产年报
建业地产在2002年启动“省域化战略” ， 扎进一个市场 ， 把一个地区吃透 ， 这是建业地产成功的关键 。
到2019年 ， 也就是建业地产销售额成功破千亿的那一年 ， 建业地产完成了河南122个县市的全覆盖 。 从单个地区的渗透率来看 ， 建业地产完成了一个绝大多数房企都没能完成的任务 。
不过 ， 区域布局过于集中 ， 给建业地产带来了巨大的隐患 。 2021年 ， 河南尤其是郑州受到洪灾的影响 ， 给建业地产造成了巨大冲击 。 疫情对建业地产的影响 ， 也因为这种高集中度而进一步放大 。
近两年来 ， 错过全国化窗口期的建业地产 ， 开始有意识地出走河南 ， 不过从销售分布和土储数据来看 ， 成效并不大 。 唯一有所突破的要属海南市场 ， 2021年销售贡献也只有4.41亿元 。
建业地产的处境 ， 是当下地方房企生存状况的一个缩影 。
来源：建业地产年报
其实像“河北王”荣盛发展 ， “广西一哥”彰泰地产等 ， 都是和建业地产一样 ， 做到了地方龙头的位置 ， 但在市场转冷、疫情等各种因素之下 ， 依旧没有足够的抗压能力 。
在目前的环境下 ， 哪怕是全国性房企 ， 也没有一个民营开发商敢说自己足够安全 。 就连绿地这样国企背景的巨头 ， 也陷入了暴雷危机之中 。
当然还是那句话 ， 建业地产算是幸运的 ， 在一众民企中率先等到了国资驰援 ， 这至少意味着接下来的销售、融资有更强劲的保障 ， 市场也会给予更高的信心 。
不过 ， 成功得救 ， 只是意味着暂时没有了躺平的危险 。 对建业地产来说 ， 在棚改近尾声、三四线城市人口外流的大环境下 ， 固守河南一地带来的风险 ， 将会如影随形 。
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