而且还有一点 ， 在北京 ， 如果是二手房 ， 想真正实现35%是非常难的 ， 几乎没可能 。 因为各个银行大多都严格执行评估 ， 做手脚的空间很少 ， 无法高评 。 而在外地呢 ， 据说是做到高评不难 ， 也就是按实际总价贷款不算难事儿 。
那也就是说 ， 外地的30%是真实的 ， 而北京的35%是名义的 。 而且北京还严格执行非普线的标准 ， 这导致很多刚需的首付经常在50% ， 甚至更多 。
房地产之前曾经流行过一阵子真实价格的计算方法 ， 也就是用首付来计算价格 。 打个比方吧 ， 某小区房价6万 ， 100平就是600万 ， 这就算名义价格 。 真实价格呢 ， 要看你真正支付的首付 。 比如说前些年大多是30% ， 那真实价格就是每平1.8万 ， 因为你用180万就得到了这套房 ， 之后的月供另算 。
那如果再降低首付比例呢 ， 比如之前行情不好的时候经常有开发商提供无息首付贷 ， 甚至有的能低至零首付 。 那如果以20%首付计算 ， 6万房子的真实价格就是1.2万 。 而现在是银行控制平均贷款率达到50% ， 那真实价格就是3万每平（计入二套的话会更高） 。
能理解了吗？假定北京和其他城市同为600万总价的房子 ， 北京的真实价格是300万 ， 而小城市是180万 。
那如果加上之前的成本 ， 300+30+10=340万 。 在北京买一套总价600万的二手房 ， 真实成本是至少340万 。 而其他中小城市 ， 就算是30%首付 ， 算上税费什么的也不超200万 。
什么是真实价格？不是这表面的一串数字 ， 而是你得到这件商品所付出的全部成本 ， 包含为背后服务所付出的所有价值体现 。 包括时间、精力、体力、智力、权力和运气等各个方面的总体成本 。 （这里就不用机会成本了 ， 只用会计成本）
那也就是说 ， 同样一套名义价格为600万的房 ， 在北京如果想立刻得到 ， 得花340万起；而中小城市只用花200万 ， 这就是真实价格 。 这还没算二套房呢 ， 那将差距更大 ， 北京的成本将更高 。
那这问题来了 ， 面对这一个结果 ， 可以得出两个不同的推论 。
1、北京房子的真实价格已经这么高了 ， 甚至高出小城市一倍的成本付出 ， 那很有可能导致名义价格下跌啊 。
2、在北京真实价格如此高昂的情况下 ， 房价依然坚挺 ， 那如果放松各项限制手段 ， 这名义价格还有可能上涨啊 。
我不知道是该上涨还是下跌 ， 就看你自己的判断吧 。
仅供参考 。
随便买房都能发财的年代过去了 ， 只有选对房、避开坑 ， 才能享受到资产升值红利！
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