北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
今天接到了一个咨询 ， 很有意思 ， 就两句话：北京现有房价是否为名义价格？真实价格是多少？
其实所谓的名义价格和真实价格 ， 在经济学上本意是指是否扣除通胀因素的价格 ， 所以也叫“货币价格”与“购买力价格” 。
但后来人们把这概念做了引申 ， 真实价格更主要的含义变成了：剔除掉了政策、法规、补贴、配资等一系列影响商品价值因素之后的价格 。 名义价格不变 ， 就是对外公布的现实价格 。
举个例子吧 ， 前些年的春运火车票 ， 票面价格或许只有200块 ， 这就是名义价格 。 但真实价格是多少？是票贩子的平均售价 ， 或许达到500块 。 因为这里面包含了排队、运气、限购 ， 甚至是权力寻租的价格 ， 这才是火车票价值的真实体现 。 其他的专家号和热门演唱会门票什么的也一样 ， 黄牛手中的价格才是真实的 。
再举个例子 ， 比如很多国家的免费医疗 ， 真是免费的吗？你排队能否折算成钱 ， 耽误了病情能否折算 ， 医生的水平不高能否折算？七折八扣下来 ， 免费的东西或许是最贵的 。 而私人医院的价格或许才是真实的 ， 因为那是充分市场竞争之后的结果 。
很多人总怀念改革开放之前 ， 说那会儿的物价低廉 ， 房子更是分配的 ， 美好的时光 。 但真的是这样的吗？人员流动的自由度能否折算 ， 每个人体力精力的付出能否折算 ， 就业资格能否折算？
再一点 ， 之所以当年的商品价格低 ， 那是因为“城乡剪刀差” ， 是城市居民榨取农民血汗之后的价格 。 没有农民的无奈付出 ， 城里人凭什么能吃到低价的商品粮 。 中国农民苦难奉献了至少30多年 ， 这才换取到了中国的工业化基础 。 这种真实价格简直都没法计算 ， 斑斑点点都是农民的泪水与血汗 ， 换来的还是城里人的蔑视与排斥 。
那影响房子价格的因素都有什么？主要就是政策、财政与金融等三种手段 。
首先是政策手段 ， 也就是限购 。 比如北京户口就能买房 ， 外地人就得有工居证或五年社保 。
那北京户口值多少钱？工居证多少钱？5年社保多少钱？
我不知道也不能说 ， 我能告诉你的是至少值10万块钱 ， 多了能大几十万上百万 。
当然 ， 会有人说这么说不对 ， 因为这些资格都是不能交易的 ， 法律不允许 。 这我知道 ， 但我想说的是 ， 世间万物 ， 一切都有成本 ， 而所有成本 ， 都可以用金钱来衡量 。 户口什么的当然不可以交易 ， 但就是有黑市存在 。 这只是简单的事实判断 ， 是有没有的问题 。 而所谓的应不应该、好不好、对不对什么的是价值判断 ， 那是自己的理解 ， 或者是法律该管的事儿 ， 我管不着 。
另外的政策手段还有限售 ， 比如政策房保障房和回迁房的五年禁售期什么的 ， 这不太好算 ， 暂时不理 。
【北京市|北京房价的“真实价格”是多少？比实际价格要高的多】财政手段 。 主要指的就是税费 ， 北京现在是有满二满五和是否唯一的限制 ， 否则就得交增值税所得税等等 。 这我也不知道应该怎么统一 ， 但常规来说 ， 如果满五唯一 ， 在不含中介费的情况下 ， 就是1%的契税 ， 其他忽略不计 。 而如果加上其他的税和中介费 ， 平均下来5%是平均值 。
那以北京600万的中位数计算 ， 财政成本至少在30万左右 。
金融手段 。 很简单 ， 就是贷款的额度 ， 北京现在首套房最少也得35%首付 ， 二套房更是60%起步 。 而在其他的一些城市 ， 早就降到首套30% ， 二套50%了 。
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