1-2#楼：平层 ， 公摊16.2% ， 均价3.8W
分析：对于项目而言 ， 均价3.8W ， 很明显这个价格也只是拿来看的 ， 对比周边看看 ， 目前有两个项目做参考 ， 一个就是白马映书台 ， 备案均价3.9W ， 主推183、187的大平层 ， 实际精装加价高达1.5W ， 售价5.5W 。
从两个项目的定位来说 ， 差异不算太大 ， 都是没有社区完全靠区位的改善项目 ， 项目大概率也是参考这个楼盘的售价 ， 实际也要溢价到5W以上 。
除了白马映书台外 ， 南侧存在一个去年交房的福州源 ， 虽然社区也很小 ， 不过对比这两个项目 ， 社区相对成型一点 ， 目前福州源 ， 成交了一套均价5.8W的中层东端 。
有了两个项目的对比 ， 虽然房企很低调 ， 但是房源总量较小 ， 定位改善产品 ， 虽然目前楼市遇冷 ， 不过鼓楼区的改善新盘断供 ， 项目依然有一定吸引力 。
目前已经有中介放出项目信息 ， 给出的是一手更名房 ， 看到这样的字眼 ， 可以说加价已经板上钉钉 。
楼盘总结项目位于鼓楼区二环内 ， 定位改善产品 ， 优势在于周边没有竞品 ， 房源较少 ， 控盘难度低 ， 户型的类型较多 ， 客源面也更广 ， 周边项目成交都破5W ， 有一定承托 ， 劣势在于社区基本忽略 ， 房企相对陌生 ， 除了区位优势外 ， 没有太多溢价的亮点 。
对于有意向的购房者 ， 目前项目的资料很少 ， 可以保持关注 ， 对于鼓楼区的改善盘 ， 建议还是多思考 ， 加价的幅度到底多少才是合理 。
题外话从目前的户型定位来说 ， 项目除了双拼外 ， 其他面积段只在136、152平米 ， 对比当初映书台180平米 ， 总价高达千万 ， 可以说项目在定位上 ， 也不是太自信 ， 不过从项目自身定位来说 ， 可能这样的面积会更适合 。
如果按5W的售价做参考 ， 总价在700-800W ， 这个总价并不低 ， 但是目前市区内的改善新盘 ， 在这个价位的反而选择并没有那么多 。
【福州|福州鼓楼区新玺·西湖億礼分析】能想到的也就二环外的天悦2、五里亭的桂语映月、南公园的大东海公园府、金山的大东海天樾、紫阳的融侨云津 ， 不知道面对这几个改善项目 ， 大家更看好哪个？
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