有钱人开始进场抢房了吗？仅凭部分媒体的极少数案例来看 ， 不足以得出此结论 。 但是有一点是可以明确的 ， 那就是随着各地频频放松调控 ， 金融信贷政策宽松 ， 这确实给了手上握有资金的购房者加杠杆的机会 ， 同时国家层面也在极力稳楼市 ， 这意味着房地产的底部已经出现或即将出现了 ， 对于真正有需求的购房者而言 ， 这确实可以看作是入场的信号 。
为什么这么说？对于购房者而言 ， 真正关注的无非是购房资格和购房成本的降低 。 一方面 ， 当前市场的基本情况是 ， 很多二线城市、省会城市等 ， 都基本把购房门槛降到了最低 ， 这等于是给购房者以上车的便利——外地人也可以买房 ， 比如合肥部分区域、南京部分区域 ， 相较2021年调控严厉时 ， 确实省事了很多 。
另一方面 ， 今年二季度以来 ， 各大热点城市都降低了商业银行的贷款利率 ， 这意味着购房成本大大降低了 。 5月20日 ， 每日经济新闻报道 ， 360数字科技研究院提供的数据显示 ， 5月20日至5月25日 ， 在其监测的42个城市中 ， 已有17个城市最低可执行“首套4.25%、二套5.05%”的房贷利率 。 这是什么概念？我们算一笔账 ， 大家就全明白了：以贷款100万期限30年计算 ， 按照此前的首套房5.88%的利率计算 ， 利息总额是113.07万元 ， 月供5918.57元 。 但是按照央行贷款利率4.25%计算 ， 30年利息总额是77.1万元 ， 月供也只有4919.4元 。 贷款利率降低给购房者带来的好处是肉眼可见的：利息节省35.97万元 ， 每月月供减少近1000元 。
接下来我们再来看第二个问题 ， 6月起楼市到底会不会迎来“上涨周期”？我们认为需要因城而异看待：准确地说是 ， 极少数一二线城市 ， 很可能因为放松调控 ， 再加上购房需求释放 ， 部分热点区域会面临上涨压力 ， 即迎来“上涨周期” ， 但对于全国90%以上的普通城市而言 ， 楼市一时半会很难重启 。 即便政策上已经非常努力了 ， 可用的劲全部使出来了 ， 依然很难催热市场 。
为什么这么说？在专业人士看来 ， 三个信号显示 ， 房子依然不好卖：
第一、购房者心有余而力不足 。 据中原地产研究院不完全统计 ， 截止到5月25日 ， 全国已经有122个城市出台了稳楼市政策 ， 措施涉及降首付、降贷款利率、提高公积金额度等 。 但按照专家的说法 ， 综合来看 ， 各地出台新政依然属于“挤牙膏” ， 首付降到没有一刀切 ， 利率虽然有所降低 ， 但是购房者真要买房时 ， 却很难拿到最低的利率 。 公积金新政 ， 更是作用十分有限——企事业单位的人已经有房 ， 而且可能不止一套 ， 购房需求早就彻底解决了 ， 没有公积金的购房者 ， 又只能徒留羡慕 。
一句话 ， 在当前的“稳楼市”政策力度之下 ， 购房者很难支撑起2009年、2016年那种“牛市” 。 根本原因是 ， 2022年购房者身上的杠杆率和十年前有明显不同——资料显示 ， 2021年底 ， 居民部门的杠杆率水平已经较十年前翻了4倍多 。 此外 ， 和2008年相比 ， 今天的经济环境也更差 。 这点 ， 我们不过多阐述 ， 大家也都心知肚明；
第二、市场信心低迷 。 这里不仅仅指的是购房者的信心 ， 还有资本市场 ， 和房企阵营等的信心 。 而俗话说得好 ， 信心比黄金贵 。 前文 ， 有媒体指出 ， 广州、深圳、杭州、苏州等地 ， 出现了有钱人抢房的眉头 ， 但这毕竟是少数 。 对于绝大多数人而言 ， 其实当下更要紧的是保障现金流充裕 。 尤其是经历2021年下半年那一轮“金融收紧”爆锤以后 ， 很多投资者的信心已经尽失了 。 投资者对自己未来的赚钱预期再也没了信心 ， 对房地产整个行业的赚钱能力更是失去了信心 。
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