东北没有增量 ， 连当年的明星城市大连也扛不住这样的衰退 。
刚刚 ， 南京和大连双双放开限购 ， 南京被强制叫停 ， 出现一日游 ， 而大连却顺利执行 。 为什么呢？
还是“堰塞湖” 。
根据4月份数据显示 ， 大连房地产去化周期4年多 ， 广义房地产库存高达1.5亿平米左右 。
这个数据很吓人的 ， 如果按照目前大连人均住房面积来算 ， 可以容纳当下整个城市500多万的人口 ， 也可以说 ， 未来大连所有乡镇人口全部转移到城区 ， 也只能消化整体库存的一半左右 。
大省会战略下 ， 辽宁省乃至国家层面都把红利给了沈阳 ， 大连在尚未完成产业转型的局面下 ， 丧失了下一个阶段发展的红利 。
其本身产业结构比较单薄 ， 别说虹吸人才 ， 就是简单的留住当地人才 ， 困难度也非常高 ， 这也为未来的“堰塞湖”泄洪 ， 埋下了伏笔 。
2
高风险
很多人对东北楼市极其不看好 ， 认为“堰塞湖”只会在经济下滑的城市中出现 ， 别着急 ， 这不是区域专利 ， 而是全国通病 。
根据克而瑞研究最新数据显示 ， 4月疫情冲击 ， 全国楼市低迷 ， 4月百城商品房库存再冲新高 ， 达6亿平方米 。
去化周期较2021年翻倍 ， 达24.78个月 。
也就是说 ， 全国前100个城市的整体去化周期跟当下哈尔滨一个水平 ， 其中三四线城市 ， 去化周期已接近30个月 ， 同比去年增123% 。
接下来我们看一张表 。
全国“堰塞湖”现象最严重的就是防城港 ， 去化周期高达152个月 ， 意味着用12.6年时间才能勉强卖完当地的房子 。
看到这个数据 ， 不得不佩服中国炒房客的实力 ， 硬是把一个广西百万人口的边陲小城 ， 炒到上万元的房价 ， 更佩服当地政府的魄力 ， 能把土地开发到未来十几年都卖不完的程度 。
准确说 ， 防城港才是当下炒房客的第一大坟场 ， 还有同在广西的北海 ， 海景房房价 ， 跌到腰斩 ， 也是一计惨痛的教训 。
广西北海海景房鬼城
继续往下看 ， 连江、长春、呼和浩特、宝鸡、惠州、兰州、铜陵、钦州、张家港……
这些城市有一个算一个 ， 超过30个月的去化周期 ， 接下来只能在ICU里一直呆着了 。
细心的读者可能发现 ， 表单里还有二线强市 ， 诸如东莞、郑州、武汉、珠海等城市的身影 。
没错 ， 我们再看下面一张图 。
在全国商品房库存量TOP20表单中 ， 青岛、成都、佛山等城市也同样在列 。 这些城市的房子也没有投资价值吗？
也对也不对 ， 主要在于板块 。
近几年很多二线城市都在加大马力拓展城镇面积 ， 房地产开发力度较大 ， 形成了庞大的库存 。
高库存也会让这些城市形成分化大市场 ， 核心区价值恒定上升 ， 而郊区价值则被摊弱 ， 遥遥无期 。
比如青岛 ， 城阳和即墨这种偏远地区 ， 库存太大 ， 很难发展起来；成都的东部新区、青白江区、崇州、新津区……；武汉的黄陂、新洲、蔡甸、江夏……；佛山的西部郊区；珠海的北围和航空片区非核心区等等 。
这些城市如果考虑投资属性 ， 买到核心区和新兴重点发展区 ， 没问题 ， 房价升值性也会不错 ， 毕竟基本面摆在那里 ， 但买在郊区 ， 极大可能被彻底套死 。
3
不能买
接下来我们再看广义库存 。
什么是广义库存？
现房库存和期房库存之和 ， 即在狭义库存的基础上增加待售期房库存 。 它包括已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子 ， 已出让地块还未动工的房子 。
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