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◎Tips：今日共5盘正在登记 ， 明细见文末
01
“**小区转角旺铺 ， 14年900万买进 ， 现价600万+忍痛割爱 。 ”最近 ， 一条商铺“贱卖”的消息在中介朋友圈流传 。
这间商铺位于城南一个小区楼下 ， 现开着一个药房 ， 面积不到200㎡ 。
商铺确实位于转角位置 ， 而且恰好处在一个十字路口 。 四个方向全有大型居住小区 。
据中介介绍 ， 过去几年 ， 这间商铺的年租金一直在35万左右 。 房东最近是因为急需用钱 ， 才想尽快出手 。
我把这条消息转给了一位有着多年商铺买卖经验的老司机 ， 对方一看就笑了：
这个价格要是真的话 ， 赶快去抄底啊！
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他的理由很简单：回报率太好了 。
假设年租金真的可以达到35万 ， 那么即便以650万的价格拿下 ， 年回报率也可以达到5.4% 。
“这个回报率相当诱人 ， 目前杭州商铺的的中位数年回报在4%左右 。 ”
即便这样 ， 单看租金回报 ， 商铺也要远远高于住宅和公寓 。
“公寓的中位数年回报率大约在2.5% 。 100万左右的总价 ， 租2000-2500/月差不多了 。 ”
住宅就更差了 。 以该商铺附近为例 ， 一套约90㎡的两室一厅总价在500万+ ， 月租行情大约是6000元左右 。
算下来年回报还不到1.5% 。
就算是早些年买的房子 ， 房价没那么高 ， 好一点的回报也只有3%左右 。
03
人们常说“一铺养三代” ， 但至少这个案例 ， 似乎提供了一个反向的标本 。
无独有偶 ， 最近在中国香港也爆出商铺贱卖的消息：那时一座有44年历史、位于香港岛西营盘、建筑面积约90㎡的商铺；
2018年时原铺主以2390万港币的价格购入 ， 最近出手只卖了1470万港币 。
网传的香港贱卖商铺
“这里面有个误区 ， 商铺不同于住宅 ， 因为二手市场不大 ， 主要不是通过买卖差价获得收益 ， 而是靠租金回报 。 ”老司机说 。
“好的商铺 ， 正是因为长年可以有稳定租约 ， 被称为现金奶牛 。 这才是一铺养三代的真正含义 。 ”
像他手里有个客户 ， 早些年买下了市中心一间商铺 。 后来租给了一家知名咖啡连锁店 ， 租约一签就是15年 。
“这是真正的躺赢啊 。 不说三代 ， 儿子辈肯定是可以享受到福利了 。 ”
在他看来 ， 如果真像中介发的消息那样 ， 那这位老兄当年一定是买贵了 。
“14年杭州的房地产市场还处在阴跌的不景气中 。 那个时候花4万多的单价买这个区域的商铺 ， 我个人表示不太理解 。 ”
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不过 ， 他也承认 ， 这两年商铺整体确实面临不小的冲击 。
首先 ， 5年之前整体受到过一波因为电商崛起而带来的影响 。 一个明显的例子是 ， 很多服装店开不下去了 。
其次 ， 因为这两年住宅价格一直在涨 ， 所以大家的重心也都放在摇红盘上 ， 关注商铺的人减少了 。
而最重要的 ， 是最近两年疫情的直接冲击 。
这波冲击分几个方面：
第一 ， 由于小区经常要进行封闭管理 ， 有时候几个大门就只保留1-2个进出 。
这样一来 ， 如果关掉的大门边上有商铺 ， 那这些铺子受到的影响就非常大 。
第二 ， 如果整个区域要进行静态管理 ， 那么很多沿街小店就不能正常营业 。
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