万科|2022年长三角地区土储排行榜：行业新形势下的企业竞争格局变化( 五 )
??对比万科和碧桂园的城市布局，除了最明显的不同能级比例差异之外，在不同省份的进驻情况也差异明显：最为明显的是碧桂园进驻了安徽的16个城市，但万科仅进驻了合肥和芜湖，且大部分土储位于省会合肥。从目前的市场环境来看，万科的布局更加稳健。值得注意的是，在近期办公厅、国务院《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》下，三四线城市或将迎来一波热度上升，对碧桂园而言，有产业支撑的三四线将是较大利好。
??2、积极围绕4大核心城市布局，环上海与杭州湾受欢迎（节选）
??长三角区域整体经济基本面向好，其中又以四大核心城市最受瞩目，包括一线城市上海、省会城市南京、杭州和合肥，四大核心城市对于周边三四线城市有一定的辐射、溢出作用，带动城市群的发展，因此环绕这四个城市积极布局，是企业深耕长三角都市圈的重要战略。尤其龙湖、招商、华发、金地等房企，在四大核心城市周边布局占比超过70%，在长三角的土地储备结构较优，有较强的抵御市场风险能力。
??2.1环上海：辐射红利最多，招商、中南等重点布局（略）
??2.2环杭州湾：浙系房企布局首选，德信杭州土储占三成以上（略）
??2.3环南京：城市群内城市差别显著，土储尚未形成一超多强格局 （略）
??2.4环合肥：核心城市辐射力弱，周边城市吸引能力有待提升（略）
??3、典型房企投资聚焦长三角一二线城市，逐步降低低能级土储占比（节选）
??从企业角度来看，在长三角土储总量较大的典型房企在长三角的布局战略大多是一二线为主，三四线为辅，土储集中于一二线城市的房企比例可达六成左右，大部分规模房企都完成了在6个一二线城市的布局。一二线土储比例明显突出的企业以本土房企和规模化的国企、央企为主，其中滨江、融信、德信等在长三角的土储中有50%以上集中在核心城市，与这些企业在长三角核心城市深耕不无关系。而金地、金茂、招商等在2021年长三角集中供地中表现相对土储，整体占比也分别达到58%、52%和51%。对外来房企来说，如龙湖、禹洲等，首选二线城市进驻长三角带来的风险更小；立足于核心城市，更容易在小城市圈范围内打造品牌知名度，且核心城市房地产发展成熟、市场透明度更高，外来房企进驻的壁垒相对降低。
??位于三四线的土储比例较突出的企业中，除了少数全面布局三四线的头部房企如碧桂园，其余土储集中于三四线的企业更多以本土房企为主，如新城、中梁、祥生等以三四线城市起家的本地房企在三四线土储比例会相对较高。
??这些重仓三四线城市的企业在过去几年内得益于长三角三四线城市房价的快速上涨规模也迅速扩大。但值得注意是，三四线需求退潮之下，整体市场风险在加大，部分城市房价滞涨甚至微跌，购房观望情绪浓郁导致成交量持续萎缩。因此重仓三四线的风险也不容小觑。
??可以看到，部分企业已经开始调整土储结构，如美的置业，已经开始逐步退出低量级城市，坚持以聚集深耕为主。作为三四线王者的碧桂园，同样有意降低土储总量、优化土储结构，更多的向高能级的市场靠拢，2021年碧桂园也在上海等地积极参与土拍。除了增加确定性的市场之外，碧桂园也在退出了一些非确定性的市场和经营比较弱的合作项目。
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