租赁合同|作为租房一族，你必须知道这些事( 二 ) 民法典

二:房租到期必须立马搬走？
《民法典》对于租赁关系的规定作出了较大的改动，完善了对于出租人的权益保护，同时加强了对于承租人的权利保障。之前很多朋友应当听说过房屋的优先购买权，但是一定没有听说过优先承租权。《民法典》第七百三十四条：“ 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 ”第一次对优先承租权作出了具体的规定。根据本条的规定，当房屋到期以后，如果你继续住在原来的房子了，出租人没有及时反对，依然收房租的情况下，原来签订的租赁合同依然有效。此时，法律推定出租人和承租人双方有继续出租和承租的意愿，但此时合同的租赁属于不定期租赁合同。

不定期租赁合同是指承租人和出租人之间没有约定租赁期限。根据《民法典》的最新规定，不定期租赁还要符合在事后双方也不能确认租赁期限的情形，即从始到终双方之间都没有办法确认租赁期限的合同，属于不定期租赁。不定期租赁的对于承租人的权益较为不利，可能会面临被出租人要求搬走的可能性。
《民法典》第七百三十四条中规定了承租人的优先承租权。优先承租权通俗易懂的讲就是出租人如果愿意继续出租房屋，承租人之间开出的要求是相同的，那么出租人应当将房子租赁给承租人。承租人行使优先承租权是需要具备三个条件。首先，承租人和出租人之间必须具备合法有效的租赁关系。承租人已经是出租人的房客了，和出租人之间具有合法有效的租赁合同。其次，出租人愿意继续出租房屋，且承租人还愿意继续承租出租人的房屋的。最后，承租人的优先承租权最重要的一点是要满足同等条件。法律是公平的，不仅需要维护承租人的利益也需要保护出租人的利益，因此若出租人涨价，承租人不愿意涨价的，第三方愿意接收涨价后租赁房屋的，承租人则无权行使优先承租权，因为不满足同等条件的要求。同时承租人还应当在合理期限内主张行使优先租赁权。毕竟法律并不保护躺在权利上睡觉的人。
三:租赁房屋东西坏了，房东不给修？
租房的小伙伴们无一不想遇到一个超级Nice的房东，毕竟搬家那么费事，没有人愿意漂泊~但往往现实很骨感，现实并不总如我们所愿，有些小伙伴经常会遇到一些房东，租房的时候什么都说的特别好，但是真正租了以后发现有问题房东根本不搭理你，这时候应该怎么办？

《民法典》第七百一十三条：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。 ”这条规定说明了出租人应当承担保持租赁物适于适用和收益的状态，以及法定的维修义务。在租赁物存在瑕疵的情况下，出租人应当承担维修的责任，不能置之不理，除非该损坏状态是由承租人导致的。那么如果出租人不进行修缮的话，承租人可以自行修缮，修缮的费用可以向出租人讨要。如果因为租赁导致承租人暂时无法居住或影响其居住的，那么出租人应当给承租人减租或适当延长一定时间的租期。
这里不得不提醒的是，虽然法律赋予出租人维修的义务，但并不是说租赁物所有的设备大大小小的毛病都需要出租人承担。出租人的维修义务主要体现在租赁物会影响承租人使用的基础上。如房屋下水管道漏水、房屋走电出现问题、房屋水管破裂、房屋窗户脱落等基本居住设施出现问题，出租人才会承担维修义务。一般的遥控器坏了或者其他小零件坏了不影响使用的，没有维修必要的出租人都可不维修。

租赁合同|作为租房一族，你必须知道这些事( 二 )

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