|大湾区楼市，开始动了( 二 )

4月26日，佛山打响大湾区放松限购第一枪：
限购区满五年的二手房不再纳入限购；非限购区恢复首付2成政策；人才T卡申领门槛降低。
紧接着一周内，中山直接将购房门槛放松到了大专以上；东莞则出台了7条楼市新政，恢复个税购房，取消新入户购房“双半年”限制等；惠州取消了对大亚湾和惠阳片区的限购政策；江门直接发放“购房大礼包” 。
如此高频松绑楼市，在大湾区楼市历史中并不多见，明摆着，大湾区真着急了。
很多人问我，大湾区楼市逐步放开，会不会造成2015年的热象，房价再疯涨一轮？
答案是否定的，大湾区楼市跟其他区域不一样，楼市已经深度关联，存在「区域轮动效应」。
2019年的时候，我就通过数据推算和行情演绎，提出了「大湾区轮动学」。
摊开地图，我们可以把大湾区分为东西部，东部的核心是深圳，西部的核心是广州。

东部，只有深圳楼市行情好起来，购买力外溢，买房需求才会传递至东莞和惠州，还有隔岸的中山；西部，只有广州行情起飞，才会带动佛山。
传动机制就是“需求外溢” ，比如深圳房价上涨，买不起房子的就会选择在临深片区置业，以图先有一个落脚的地方，从而再辗转腾挪，最后买回深圳。
当然这其中也有投资客的身影。
深圳和广州，两个龙头城市分别是独立行情，一般是深圳先涨，广州紧随其后，两者行情相距可能也有半年时间。
现在的情况是，深圳因为去年炒房过于疯狂，房价涨得太厉害，被二手房指导价政策强行冰封，整个市场异常低迷。
隔壁的东莞和惠州，也跟着熄火。
到现在为止，东部楼市已经暂停了一年左右。现在虽然东莞和惠州都放开了政策，成交可能会有一定回暖，但距离反弹，还很遥远。
整个东部现在都在盯着深圳，深圳起，东部起，深圳落，东部落。
深圳前段时间传出要上调二手房指导价，主动复苏楼市，但目前还没有具体消息，估计官方在评估政策带来的影响。
毕竟炒房第一城，楼市不是那么好管控的。
答案在5月就会揭晓。
因为按照目前的局势，深圳放也得放，不放也得放，四月数据不好看，经济运行受阻，所有买房人都在观望政策变化，卖房人也不敢挂牌。
而西部，广州房价还没有那么高，之前也没有经历类似于深圳的大涨行情，整体楼市调整空间足够。
所以这一轮楼市周期中，很可能被安排为舞台上的主角，接下来行情逐渐复苏，带动西部城市行情上行。
3为什么我把大湾区西部楼市只设定为广州、佛山两个城市呢？
因为肇庆和江门本质上是传统三四线城市，跟不上一线城市节奏，而珠海则更多是全国性市场，走的是独立行情。
佛山这轮政策出台比较温和，没有提出较大规模的刺激动作，可能是对楼市比较自信，毕竟是工业起家的城市，也不想把房地产经济天天放在嘴上。
接下来在广州行情的带动下，佛山楼市会进入触底反弹的行情阶段。
但这座城市最大的问题是库存比较大。
截止到3月末，按照已经批租出去的土地计算住宅库存量（广义库存），佛山库存量高达8000万㎡以上，库存总量排名全国第18位。
二手房也很多，基本是近几年的历史新高，链家数据显示，佛山目前房源挂牌量在8万套左右。
大库存就是大分化。
这意味着佛山房价整体上涨的概率很低，接下来主要是主核心区，尤其是佛山东部临广片区行情起势。一部分是本地客群买房，另一部分是广州客源。

|大湾区楼市，开始动了( 二 )

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