壹
《证券市场红周刊》近日刊发了一篇题为《富力地产被曝拒为员工“内购退款” ， 面临债券集中兑付压力》的文章 ， 报道了富力如何失信于员工 。
在环京楼市大热的那些年 ， 香河富力新城也算一个网红盘 。 在2017年限购前 ， 富力新城最高涨到2.5万元 。 但在限购后 ， 其房价也随着整个环京楼市的下行而一路走低 。 在2019年 ， 当富力新城降到1.13万元时 ， 富力将房子销售给自己的员工 ， 再由员工自行出售 。 通过这种方式 ， 员工可以赚取差价 ， 富力也能尽快回笼资金 ， 可谓一举两得 。
为了打消员工的后顾之忧 ， 双方约定 ， 如果员工在三年内找到“接盘侠” ， 富力会配合将房子以一手房的名义过户 。 如果三年期满 ， 房子没有卖出去 ， 富力也承诺退款 ， 并免除违约金 。
然而 ， 经验主义败给了现实 。 谁也不曾料到 ， 环京楼市的颓势会连续几年无法改善 。 在去年清明假期 ， 富力新城推出单价仅8000元的特价房 ， 且买房就送车位 。 为此 ， 微博还曾热议“环京楼市最惨的香河 ， 房价‘膝斩’”的消息 。 如今 ， 富力新城的价格进一步下探到7500元左右 。
房价下跌 ， 员工自然不愿亏本出售房子 ， 把希望寄托于富力能够如约退款上 。 双方约定的三年期限是到今年3月 ， 可富力至今没有退款 。
富力在业内知名的“负翁” ， 这次失信于员工 ， 只不过再一次暴露了富力旷日持久的债务危机 。
贰
1994年 ， 富力靠旧厂改造一举成名 ， 曾经列位“华南五虎” ， 但一次次对于政策的踏空和战略偏离主航道 ， 让富力错失了地产黄金年代 。
在中国城市化、土地财政和住宅产业化发展的大趋势中 ， 当诸多同行纷纷专注于住宅地产开发时 ， 富力却大跃进般地发展商业地产 ， 导致资金链危机频频 。 富力地产从2004年开始投资建设高端酒店 ， 在2017年那场“世纪交易”中 ， 近两百亿的收购对高负债的富力来说无疑是雪上加霜 。
对于战略的这次失误 ， 在2021年中期业绩发布会上 ， 富力管理层曾经坦言 ， “富力地产当年接下万达很多商业物业 ， 主要是酒店 ， 后来疫情对酒店的业务产生了很大的影响 。 而且酒店属于重资产 ， 导致富力债务很高 。 ”
回首2018年 ， 算是富力的“高光时刻” ， 销售额达到1311亿元 ， 富力成功晋级“千亿”阵营 。 不过 ， 在接下来的2019年 ， 富力业绩为1382亿元 ， 到2020年则为1388亿元 ， 这两年富力的业绩只能说维持了小幅增长的体面 ， 但2021年的业绩就只能用每况愈下来形容了 。
根据富力艰难发布的未经审核的年报显示 ， 2021年富力地产实现合约销售总额1201亿元 。 同比降幅高达19.7% 。 而从941万平方米的销售总建筑面积来看 ， 同比降幅也达到23% 。
至于富力2020年就提出的1500亿元的销售目标 ， 在2021年业绩大幅下滑之际 ， 再次成为镜花水月 。
业绩下滑的同时 ， 富力的债务危机也如影随形 。 从2015年至2021年 ， 富力地产的净负债率分别为124%、160%、170%和184%、198.88%、130%和123% 。 我们可以看出 ， 自2020年富力净负债率大降近69个百分点之后 ， 去年净负债率又出现了小幅下降 ， 但仍处于明显高位 。
在净负债率居高不下的同时 ， 富力的经营性现金流从2013年到2019年连续7年处于净流出状态 。
【卓越|连员工都坑，富力的债务危机什么时候能够化解？】在2020年 ， 富力的经营性现金流终于实现了净流入 ， 达到193.24亿元 。 而到2021年底 ， 富力总借款为1327亿元 ， 持有现金及现金等价物62.57亿元 ， 但富力一年内到期借款约580亿元 ， 这就意味着富力距离覆盖580亿元的短债仍有逾500亿元的缺口 。
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