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南京|2022年，也就是今年，你会发现这是往后10年里最好的一年( 二 )

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我们现在回头看数据 ， 银行应该有明显的感觉 ， 他们可以统计一个关于实际贷款人的年龄问题 。 如果调出去年的贷款人年龄数据 ， 你会惊奇的发现 ， 还款人在24~28周岁的人群占比不会低于百分之60 ， 还有一个数据也非常重要 ， 那就是去年的买房群体中 ， 会有不低于百分之20的人口手里不低于2套房 。 按照正常的逻辑 ， 人口出生减少 ， 那么买房群体应该是减少的 ， 但是从2017年开始 ， 销售面积增加 ， 这是非常不合理的 ， 也就是有促进因素帮助地产销售面积增加 。 18年比17年销售面积增加2000万平方米 ， 也就是增加了接近20万套房产 ， 可是95年比94年人口出生少了46万人口 ， 按照适龄人员结婚的原则 ， 应该是少了23万待组建家庭 ， 销售面积应该减少2000万平方米才对 ， 可是刚好反过来 。 以此类推 ， 18年多销售了40万套 ， 19年40万套、20年70万套、21年130万套 ， 4年多销售280万套 ， 这个是需要在今后的几年还的 ， 很多人说现在有借无还才是大爷 ， 可是 ， 这些在之前买房的群体会在今后的五年里在买第二套房产吗？答案是否定的 ， 房产的回头客是没有的 。
综合起来 ， 我们可以预测未来几年地产行业的发展趋势 。 首先是人口 ， 99年以后出生的人口分别是1827万、1765万、1696万、1641万和1594万 ， 对比94年减少271万、333万、402万、457万和504万 ， 换成房产销售数量分别减少135万套、165万套、201万套、230万套和252万套 。 17年销售数量大概在1600万套 ， 按照推论 ， 22年以后分别销售数量为1465万套、1435万套、1400万套、1370万套和1348万套 。
如果减去98年到2003年买房数量 ， 22年以后分别是1365万套、1305万套、1279万套、1200万套、1120万套 。
如果继续减去22年前五年多出的销售 ， 22年以后分别是1325万、1265万、1229万、1070万套 。
如果去库存 ， 将房产库存保持在稳定的水平 ， 就是每年房产销售的百分之20 ， 三年库存消化完毕 ， 大概每年还需要去库存60万套 。 今年库存是5.6亿平方米 ， 约为560万套 。 22年以后的的数据分别是1265万套、1205万套、1169万套、1070万套 。
这里 ， 还没有考虑二手房的因素和拆迁安置房对商品房的影响 。 二手房的挂牌数量和拍卖原则导致统计具体数字很难 ， 拆迁安置房的交易难以统计 。 这两个数据也是非常关键的因素 ， 这里暂时不做考虑 。
单纯的数据对生活的影响不大 ， 我们通过对比可以知道接下来会发生的事 。 2022年新房销售面积在1265万套 ， 同比正常数据1400万套 ， 降低百分之10；同比去年的接近1800万套 ， 同比降低百分之30 ， 这也意味着 ， 今年的地产行业同比去年 ， 要么缩减地产行业百分之30的从业人员 ， 要么忍受所有地产行业人员工资降低百分之30 。
22年到25年以后的地产数据 ， 每年约以百分之5的速度减少；25年以后 ， 按照人口数据和24年前商品房销售数据 ， 25年以后 ， 地产行业的萎缩速度大概在百分之10左右 。 最后直到一个安全的数据 ， 市场的复兴 ， 改善型住房需求的增加 ， 只有改善型住房成为一个大的消费群体的时候 ， 地产行业才会走出阴影 。
刚需群体 ， 现在大概还有不到5000万 ， 考虑到支付能力 ， 真正的刚需群体剩余不到3500万 ， 如果按照去年的销售面积 ， 两年内就不会有刚需群体了 。 很多人在劝刚需群体不要买房 ， 等待开发商降价 ， 首先这里有一个问题 ， 就是成本的问题 ， 某位当过首富的地产大佬讲过 ， 商品房的毛利率大概在百分之40 ， 实际利润因人而异 ， 假设现在地产的纯利润百分之30 ， 现在确实遇到行业收缩 ， 企业会打七折卖吗？我相信很多人会说这些地产商人以前挣到钱了 ， 或者现在着急回笼资金 ， 亏本也会卖 。 其实有一本书讲的是企业家思维 ， 里面有一句话很有意思 ， 说的是企业最核心的价值就是创造利润 。 活在现实中很累 ， 活在梦幻中很假 。 我们只是普通人 ， 五谷杂粮才是我们的生活 。 刚需 ， 需要多去还还价 ， 在现在的行情下 ， 便宜是肯定的 ， 白捡的事情还是不要想了 。

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