4、从实际需求看，我国居民的投资需求、刚性需求、改善需求占比可能接近4:4:2；鉴于“房住不炒”仍是主基调，当前应“充分释放居民住房需求”，尽可能满足刚需和改善需求（放松需求端政策，加大保障房建设等），投资性需求则稳是底线、适度促进恢复（稳房价、稳预期等）。
对于投资性需求、刚性需求、改善性需求的占比，不同调查的结果差异较大。理论上，地产需求可分为刚性需求、改善性需求、投资性需求，但实际上这些需求难以严格区分，如很多购房者可能改善性和投资性需求均有，目前市场对三大需求占比的计算也并无统一意见。比如，根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）此前发布的报告[1]，2015年以来投资性住房需求占比不断提升，2018年前三季度我国住房交易中的刚性需求只占22%，改善性需求占22.9%，而投资性需求占比约55.1%。而根据贝壳研究院此前公布的2018年全国购房者画像[2]，首次置业（刚需）占比60%-70%，改善性需求占比20%-30%，投资性需求占比10%以下。
根据我们测算，刚需和投资性需求可能均占比4成左右。测算思路如下：可将首套房定义为刚需，根据银保监会数据，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款，则2021年新增个人住房贷款3.8万亿元，按照70%的贷款比例和新房购置比例、约2倍的房贷发放额/新增额比例（根据全国住房公积金数据测算）计算，2021年首套房销售金额约为7万亿元，约占全年商品房销售额18.2万亿的39%左右。据此，刚需占比由从2016年的6成逐步降低至4成，若假设改善性需求稳定在25%左右，则投资性需求对应从14%提升至36%左右，已与刚需规模接近。一般而言，投资性需求在10-20%较为合理，而我国当前接近4成显然过高。
综合看，当前房价高企叠加严格调控抑制了刚需和改善需求，投资性需求不足则诱发了地产销售“断崖”。因此，后续大方向应是“充分释放居民住房需求”，尽可能满足刚需和改善需求（放松需求端政策，加大保障房建设等），投资性需求短期以稳为主、适度促进（稳房价、稳预期等）。
5、总体看，地产链占GDP比重接近25%，稳增长离不开房地产，后续各地大概率会进一步实质性放松。根据支出法，近3年（2018-2020年）数据显示：地产资本形成、居民居住消费分别占GDP的8.7%，9.2%左右，对应房地产占GDP比重为18%左右；若将土地财政、家居用品消费（占比分别约4.2%、2.3%）也计入，房地产链条占GDP比重将接近25%。我们继续提示：当前稳增长离不开房地产，地产全面回暖需要更大范围、更大力度的放松，后续各地大概率会陆续实质性放松调控，包括降房贷利率、降首付比、调整认房认贷标准、放开限购限售等需求端政策，也包括加快保障房建设、放松预售金管理、优化三条红线等供给端政策。
【 房地产|国盛证券：实质性放松开始 地产能否全面回升？】本文选编自微信公众号“熊园观察”，作者： 熊园、杨涛，智通财经编辑：张金亮。
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