我们说回莫斯科 ， 和世界上任何一个首都一样 ， 这里的房价并不低 。 折合成人民币 ， 莫斯科市中心的均价也不低于2万 。
长期以来 ， 莫斯科房价都站在俄罗斯全国45座大型城市的榜首 。
在高档住宅扎堆的莫斯科CBD ， 约三分之一的房子价格高于1.2亿卢布（约合1360万人民币） ， 低于3000万卢布（约合340万人民币）的公寓仅占1% 。
在知乎上 ， 一个叫问荆的答主总结了过去20年里 ， 莫斯科的房价走势——
2000-2007年油价上涨 ， 俄罗斯经济腾飞 ， 房价飙升 ， 从每平米700美金→6000美金 。
2007-2009年受到全球金融危机的影响 ， 房价受挫 ， 从每平米6000美金→4000美金 。
2009-2013年走出经济危机 ， 大环境向好 ， 房价随之反弹 ， 从每平米4000美金→5500美金 。
2013-2017年克里米亚事件爆发 ， 西方国家对俄罗斯施加了制裁 ， 卢布贬值 ， 房价大幅下跌 ， 从每平米5500美金→2500美金 。
2017-2019年俄罗斯经济企稳并缓慢复苏 ， 卢布小幅升值 ， 房价震荡上行 ， 从每平米2500美金→2700美金 。
到现在 ， 莫斯科市区的房价平均在2万人民币/平米以上 。
当然 ， 和我们的北上广深比起来 ， 这个房价好像也不算很高 。 但拉长时间来看 ， 莫斯科的房价涨幅非常吓人 。
有人曾做过这样一个测算 ， 莫斯科的一套公寓住宅在1991年只要500卢布/平米 ， 到2015年需要30万卢布/平米 。
更重要的是 ， 俄罗斯1998年时新旧卢布兑换比为1:1000 。 于是 ， 有人在计算莫斯科房价膨胀倍数时 ， 就会主动乘以1000 ， 最终得出的结果是——
【房价|莫斯科买房，10万块一套？大家一起去抄底？】莫斯科房价 ， 24年间涨了60万倍 。
这个房价涨幅 ， 已经可以破世界纪录了 。 为什么会这么夸张？一个重要的原因在于通货膨胀 。
1990年代初期 ， 俄罗斯通胀率一度超过800% 。 而当时的中国 ， 通货膨胀也号称是改革开放以来最严重的 ， 是25.5% 。 你可以想想 ， 有多夸张 。
而且 ， 根据智谷趋势的调查 ， 在莫斯科买房还有极高的交易成本——
外国人持有的房屋用于出租时 ， 需要缴纳20%的租金收益税 。 五年之内出售房产时 ， 如果有增值收益 ， 还需要缴纳20%的资本利得税 。
俄罗斯房产交易中涉及的税费 ， 是整个欧洲最高的 。
这样的房子 ， 你还敢抄底吗？
3
真实的俄罗斯楼市
从土地面积上来说 ， 俄罗斯是当今世界上最大的国家 ， 国土面积有1709.82万平方千米 ， 几乎是“老二”加拿大的两倍 。
有着世界第一的国土面积 ， 俄罗斯的人口却不算特别多 。 截至2020年 ， 俄罗斯的总人口1.46亿 。 而且由于气候太冷 ， 70%以上的人口 ， 都集中生活在西部 。
根据石榴询财的调查 ， 俄罗斯国家统计局数据也显示 ， 整个国家大于100万人口的城市只有15座——
首都莫斯科人口1248万 ， 文化中心圣彼得堡人口539万 ， 排名第三的西伯利亚 ， 人口才162万 。
这要是放在中国 ， 莫斯科人口规模都只能勉强排进前十 ， 西伯利亚这样的城市 ， 只能算三线 。
房地产的发展 ， 终究离不开人口 ， 从这个角度来说 ， 俄罗斯真正有潜力的城市 ， 也就那么几个 。
因此除了莫斯科、圣彼得堡等地方的房价一直在涨 ， 俄罗斯其他城市和我们的广大三四线城市一样 ， 基本上都在阴跌 。
另一方面 ， 核心城市的房价 ， 又注定不会便宜 。
早在数年前 ， 去到莫斯科采访的某中国记者就感慨——
“莫斯科的旅馆好贵 ， 一个普普通通的单人间就要100美金 。 ”
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