远郊区域中 ， 仅出现了武清的身影 。
总价约262亿 ， 挂牌出让面积约191.5万平米 。
4月25日 ， 正式出让 。
如约而至的“面粉上架” ， 为今年的“面包价格”定调了 。
看似仅是30宗地而已 ， 但暗藏“变局” ， 实际影响 ， 不容小觑 。
? 数量不多 ， 小试牛刀 。
首批挂地 ， 与去年大不相同 。
去年 ， 在轰轰烈烈的小阳春中 ， “震撼挂地”58宗 。
今年 ， 在充满不确定的环境下 ， “矜持挂地”30宗 。
现在楼市“大病初愈” ， 买房人和房企都惊魂未定 。
再叠加无休止的疫情 ， 对于天津今年的楼市前景 ， 仍持观望态度 。
如此说来 ， 挂牌30宗地 ， 已经“很大胆”了 。
去年第三批供地成交惨淡 ， 今年势必要扳回一局 ， 1564亿的土地出让任务 ， 白纸黑字的定下了 。
? 部分地块 ， 楼面价降低 。
年初 ， 我们已预测过 ， 今年天津楼市两条路：降地价、出政策（详情） 。
要么 ， 地价按去年房价跳水后补降 ， 要么 ， 房价至少涨10% ， 才有可能让房企拿地 。
目前来看 ， “二选一”远远不够 ， 而是“都要走” 。
意外的是 ， 市区地价 ， “先降为敬” 。
河北、河西地价都降了 。
另外 ， 国展西降20%、双青降16% ， 八里台镇降15% ， 武清商务区降10-20%……
? 市区供应减少 。
本来市区库存就不高 ， 首批供地仅上架两宗 。
即便顺利出让 ， 也意味着9、10月之前 ， 市区不会出现纯新盘 。
特别是新梅江、河东区 ， 还是目前的几个盘“鏖战” 。
持续去库存 ， 房价将最先修复 。
? 荤素搭配 。
首批供地 ， 有一些值得期待的好地 。
比如河西体院、水西、李七庄、海教园……
但还有一些地比较难 ， 能否顺利出让还要打个问号 。
比如大张庄、双青、八里台……板块库存量大 ， 销售速度又慢 。
房企拿地 ， 流量与利润 ， 总得保一个 。
? 这些板块 ， 今年的命运有结果了 。
地价降的板块 ， 如果底价成交 ， 下半年的走势就定性了 。
想买大南河的 ， 也可以等等李七庄 。
海教园地价没降 ， 着急上学的 ， 不必等 。
供应量大的板块 ， 比如大张庄、八里台……不用着急 。
【30宗地块详情及点评】
河西区
【津西环（挂）2022-006号】
河西体院地块 ， 起始楼面价21750元/平米 ， 是本次最贵的地块 。
2020年 ， 鲁能3万/平米摘得一宗宅地 ， 当时起始楼面价2.4万/平米 。
相比而言 ， 这次降了10% 。
哪家房企会拿暂不确定 ， 但鲁能大概率会“参战” ， 至少把地价叫到与自己持平 。
河北区
【津北志（挂）2022-001号】
河北志成路地块 ， 起始楼面价1.4万/平米 。
去年 ， 中海摘得的609地块 ， 楼面价1.8万/平米 。
当然 ， 中海的地块临河、城市界面好一些 。
但河北的地价 ， 还是降了20% 。
因为房价经过一轮冲刷后 ， 河北腹地高层超过2.8万/平米不好整 。
西青区
【津西青楚（挂）2021-044号】
水西板块的侯台组团 ， 地块再次上架 。
去年二批次这宗地绑了100套租赁住宅 ， 当时起始楼面价13494元/平米 。
这次将租赁住宅解绑 ， 起始楼面价涨至15182万/平米 。
将是小高+洋房 ， 房价将在2.8万/平米以下 。
【津西青保（挂）2022-003号】
临近水西公园的地块 ， 将出让宅地 。
L地块部分是被绿城拿下的商业用地 ， 正在建绿城水西雲庐的售楼处 。
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