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萧山|剧变将至！新万亿赛道开启，中国商管行业竞争的3个决胜点( 二 )

二手房融创中国萧山


从商业模式来看 ， 商管业务具有刚需、轻资产、重复消费、高壁垒等特点 ， 财务上表现出稳定的现金流与利润 ， 品牌规模化、生命周期长等优势 。
一条新万亿赛道站在当前时点来看 ， 中国商业地产的发展空间仍然十分广阔 ， 目前我国的购物中心总建筑面积接近5.8亿平方米 ， 未来的市场规模巨大 。
2021年上半年 ， 我国购物中心新开业148个 ， 总规模达4.5亿平米 ， 受去年疫情推迟开业影响 ， 规模增速阶段性回升的同时需求也持续向好 。 据中信证券的数据显示 ， 当前规模以上购物中心总租金收入5000亿元 ， 零售额3.8万亿元 ， 分别占2020/2019年我国社会消费品零售总额的9.7%/9.3% 。
展望未来 ， 中信证券预测 ， 2030年我国购物中心销售额将达到9.6万亿元 ， 租金规模将达到1.3万亿元 ， 2020- 2030年CAGR约8.5% 。
由此可见 ， 针对购物中心的商管业务空间仍十分巨大 ， 且目前大部分购物中心都属于传统运营模式 ， 运营管理能力有限 ， 无法提供全业态的服务且无法吸引优质租户 ， 急需进化为集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的综合商业广场 。
据弗若斯特沙利文的分析报告显示 ， 2016年至2020年 ， 中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积由2016年的376.9百万平方米增至2020年的569.7百万平方米 ， 复合年增长率为10.9% 。 该机构预计 ， 到2026年 ， 中国购物中心运营服务市场在管总建筑面积预计将达到896.1百万平方米 ， 2020年至2026年的复合年增长率为7.8% 。

另外 ， 弗若斯特沙利文指出 ， 2016年至2020年 ， 中国购物中心运营服务提供商总收入由1187亿元增至1890亿元 ， 复合年增长率为12.3% 。 到2026年 ， 中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元 ， 复合年增长率为9.4% 。

如此看来 ， 针对购物中心这块市场而言 ， 优秀的商管公司仍具备广阔舞台 。
按照当前模式 ， 具有品牌的商管公司 ， 话语权较强 ， 商管合同一般周期较长 ， 在签署后服务的稳定性较高 ， 合同会成为10-20年内贡献管理费收入的保障 。
以龙湖集团为例 ， 2021年龙湖的商业运营实现租金收入81.5亿元 ， 同比增长40% ， 商业运营模式呈现出高增长 。
谁将是未来的赢家？随着时间推移 ， 未来市场上 ， 专业品牌商管公司的发展空间大概率会愈发可观 ， 在未来房地产市场中 ， “做服务”相比于“做资产”将是更有主动权、话语权的生意场景 。
从商业模式、当前的市场格局来看 ， 商管公司的护城河和未来的决胜点主要来自于三个方面：
1）大量线下的商业综合体资源 ， 这是极少数商业地产头部公司享有的宝贵资源 ， 成为了相关商管公司的核心壁垒之一；
2）运营能力 ， 运营能力是商管品牌之本 ， 没有运营能力就无从谈起规模的扩张 ， 甚至连存量物业也将面临竞争的考验；
3）规模布局 ， 商管行业存在规模效应 ， 一方面能够反过来强化运营能力 ， 另一方面又能在低线城市实现先发卡位 ， 对布局低线城市市场的品牌尤为重要 。
以当前的头部玩家为例 ， 华润万象生活、龙湖智创生活都依托于背后华润集团、龙湖集团的庞大且雄厚的自持商业资产 ， 建立了天然的资源壁垒；另外 ， 龙湖20余年的商业运营经验积累 ， 沉淀了非常强且可复制的运营招商能力 ， 在原创IP活动打造方面有丰富的实战经验；再谈到规模 ， 截至2021年末 ， 龙湖商业运营已进入全国31座城市 ， 累计开业商场达61座 ， 累计获取120余座 。
一直以来 ， 商管业务都被看作是资本市场的宠儿 ， 商管龙头华润万象生活 ， 估值虽有起伏 ， 如今仍维持50倍左右的市盈率 。

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