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年利息12%年息12% ， 在民间借贷中就是1分利 ， 其实这个利率在民间借贷市场来说并不算高 ， 甚至对于银行信用卡逾期（日息万分之五 ， 折合年息18.5%）或者分期而言 ， 这个利率也不算高 ， 不过如果你的朋友以12%的利率找你借钱 ， 可以大概率的告诉你 ， 基本上 ， 这个钱就是肉包子打狗——有去无回了！
为什么呢？有投资理财经验的就知道 ， 目前市场上低风险投资产品 ， 别说是6% ， 就是超过5%的 ， 都只是少数 ， 年收益超过12% ， 妥妥的高风险产品？当然了你朋友借钱并不一定是用于投资理财产品 ， 可能是实体生意 ， 那么实体生意中有超过12%的吗？答案是有 ， 但这也只是少数而已 ， 如下图所示 ， 系国家统计局2019年4月27日发布的各行业利润率排名 ， 数据显示：2018年度利润超过12%的仅有3个行业 ， 2019年1季度也仅有4个行业 ， 所以你实体行业要超过12%的收益率并不容易 ， 如果给你年利率12% ， 你朋友经营的企业净利润率最少也要15%以上吧 ， 不然他基本都等于在给你打工 ， 但目前市面上净利润率能超过15%的企业又有几家呢？
房产抵押有人说 ， 不是有房产抵押吗？有什么好怕的 ， 如果到期不还款 ， 大不了就将其房产拿去拍卖 ， 理论上确实如此 ， 但房产抵押并不是一句话的事 ， 如果要做 ， 几个风险点必须注意 。
1、抵押登记
房产抵押并不是说他把房产直接给你 ， 甚至只是一个复印件给你 ， 这种形式的抵押根本不叫抵押 ， 没有任何的法律效应 ， 你给完款项 ， 对方完全可以以挂失的形式再去补办一份产权证 ， 然后再找其他人继续忽悠融资；甚至他都可以直接造假 ， 办理多份假证 ， 然后用这些假证向你们这些朋友一个一个借过去 ， 连真正的原件都不用给你们 。
真正的房产抵押 ， 是需要到你们当地的房管局办理抵押登记手续 ， 并取得它项权证 ， 其抵押权利人为你 ， 这才是有效的抵押登记 。 也只有办妥抵押登记手续 ， 在对方无法按时还款时 ， 你才有权处置这个房产 ， 否则就是徒劳！
2、二次抵押
在我国 ， 商品房是允许进行二次抵押的 ， 只要抵押物的抵押价值不超过其评估价值即可 ， 举个例子：张三的房子估值200万元 ， 第一次抵押给李四100万元 ， 此时如果在抵押物王五 ， 理论上还可以在抵押100万元 ， 这就是二次抵押 。
因此在办理抵押登记前 ， 一定要确认该房产目前的抵押情况 ， 总的抵押金额达到多少了？比如房子价值200万元 ， 累计已经抵押150万元 ， 建议不要再那么接受了 ， 虽然按照理论 ， 还有50万元的空间 ， 但是存在两个问题 ， 一是房子的评估价往往存在“虚”值 ， 有的评估公司在接受好处之后 ， 甚至高评个二三十万元很正常；其次就算真的没有任何的虚估 ， 在拍卖时也会存在贬值的情况 ， 200万元的房子 ， 除非地段极好 ， 否则实际拍卖成交价格往往会低于200万元（这也是银行为什么要求抵押率不得超过70%的原因） ， 如果这房子最终拍卖为170万元 ， 并不是按比例分给一押人及二押人的 ， 而是全部先给一押人 ， 只有在偿还一押人之后还有剩余才会轮到二押人 ， 所以如果你是二押人 ， 那么大概率会出现损失 。
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