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周末福州不动产 ， 在近一个月断档之后 ， 终于更新了备案情况 ， 虽然从每个项目的领证时间来看 ， 更新是延迟 ， 虽然领证不少 ， 但是重点也只有两个项目 ， 位于金山的万科城市之光 ， 位于东二环的联发臻榕府 ， 下面聊聊 。
金山万科城市之光项目在3月12日 ， 线上选房首开 ， 推出7栋住宅 ， 共计456套 ， 从目前备案情况来看 ， 领取了6栋备案 ， 还剩余南区的18号楼未备案 。
分析：对于项目的价格情况 ， 之前也已经分析过 ， 精装备案 ， 北区备案单价3W左右 ， 优惠单价2.85W 。 南区165的三栋 ， 备案单价3.3W ， 优惠单价3.15W 。对于南区的165三栋 ， 由于楼层在22-27 ， 虽然定位2T2的板楼 ， 但是公摊比例高达24.6% 。
对比近年的小高层改善 ， 15-20%公摊 ， 相当于要多花30W ， 这就是高层住宅做改善的一个弊端 。
当然从近期推出的地块来看 ， 基本都是限高80米 ， 未来这样的产品并不少 。
从价格来看 ， 项目大户型的单价更高 ， 当然这3栋有一定江景优势 。
对比同社区的连廊产品 ， 单价要高2K左右 ， 对于改善购房者而言 ， 买一个非纯粹改善的社区 ， 同时还未三环边的工业区 ， 从选择定位来说 ， 并不算太优 。
看完改善产品 ， 北区开盘的三栋连廊也已经全部备案 ， 从价格来看5号楼单价最低 ， 6、10号楼单价接近 。
从楼栋定位来看 ， 5号楼劣势在于楼间距一般 ， 背后就是三栋公租房 ， 右侧距离三环150米左右 ， 右侧目前在建橘园洲工业区办公楼 。
从价格来看 ， 虽然10号楼和6号楼单价持平 ， 但是三栋楼 ， 由于10号楼是18层住宅 ， 导致同样的产品 ， 公摊有差异 。
10号楼公摊18.6% ， 比5 ， 6号楼21%的公摊 ， 少了2.4% 。
所以同样的套内面积 ， 10号楼建总面积可以少近3平米 ， 正是由于这样的差异 ， 导致10号楼虽然单价更高 ， 但是总价反而跟5号楼差不多 。
从楼层差价来看 ， 除了3 ， 5层差价是500外 ， 后面的楼层差价在100左右 ， 有几个端头有特别波动 ， 从选择来说 ， 高层有一定优势 。
从项目这次的定价来说 ， 也相对的贴合客源 ， 虽然均价3.1W ， 但是南北区的单价有一定差异 ， 加上改善产品单价更高 。
项目呈现了一个价格差 ， 如果仅仅从均价来看 ， 会觉得项目很贵 ， 但是从实际的楼栋出发 ， 南区的改善产品实际售价更高 ， 北区的连廊产品 ， 特别中户 ， 实际总价都在250W左右 ， 而且高低楼层差异也不大 。
从选择来说 ， 选南区 ， 还是选北区 ， 这是第一个困扰 。
虽然南区的18号楼还未备案 ， 不过从早前的价格表来看 ， 18F ， 单价3.15W ， 优惠价2.97W ， 比北区的三栋优惠价2.85W ， 高出1.2K 。
由于18号楼公摊也是在18%左右 ， 总价也比北区的两栋有优势 ， 从实际售价来说 ， 同样的1203单元 ， 18#：261W ， 10#：254W ， 5#：250W ， 6#：256W 。
从差价来看 ， 南区比北区贵5-11W ， 从社区定位来说 ， 南区明显是重点 ， 改善产品全部位于南区 ， 不过18号楼 ， 南侧楼栋是19号楼27层 ， 采光影响不小 。
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