其实在过去几年 ， 我国的总体住房资源就已经过剩 ， 之所以房价能够持续上涨 ， 根本原因就是投资客大量投资房产 ， 造成市场中流动的住房资源紧缺 ， 最终导致房价能够持续上涨 。 但是在最近两年 ， 随着楼市调控政策的持续收紧 ， 炒房客慢慢退出楼市 ， 住房资源过剩的现象已经慢慢体现了出来 。 特别是在2021年 ， 不仅二手房挂牌量不断激增 ， 新建商品房库存数量也不断上涨 ， 这让房企的资金链越来越紧张 。 对此 ， 懂行人表示 ， 今明两年或首迎“房子贬值潮” ， 2022年的房价走势将超出很多人的想象 。 为什么说今明两年可能迎来房子的贬值潮 ， 而不是房价像过去那样反弹上涨呢？原因主要有以下几点：
第一：我国总体住房资源已经过剩、人口红利正在消失
根据央行公布的数据显示 ， 我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子 ， 并且户均1.5套 ， 按照目前68.86%的常住人口城镇化率和44%的户籍城镇化率计算 ， 目前仅城镇户籍家庭拥有的房子 ， 就已经足够城市中所有的人居住了 。 另外 ， 虽然我国的城镇化建设还在继续 ， 每年依旧有近2000万农村人口流入城市中 ， 但是现在每年新建商品房数量也在750万套左右 ， 足够2250万人居住 。 因此 ， 不管是现在还是未来 ， 我国都不会再缺住房了 ， 并且住房已经过剩了 。
在总体住房资源过剩的同时 ， 我国人口红利也正在消失 。 根据统计数据显示 ， 2021年我国人口净增长仅48万 ， 这意味着2022年我国人口就可能进入负增长时代 。 房子是给人居住的 ， 人口数量不断减少 ， 房子不断增多 ， 这意味着未来住房资源过剩的现象只会越来越严重 。
第二：开发商资金链紧张 ， 面临降低负债率压力
进入2022年 ， 虽然各地调控政策有所放松 ， 但是对于房企来说 ， 资金链依旧非常紧张 。 目前 ， 楼市还没有出现回暖的迹象 ， 所以房企回笼资金依旧非常困难 。 更重要的是 ， 现在绝大部分房企还面临着降低负债率的压力 ， 并且2022年是“三条红线”3年缓冲期的最后一个整年份 ， 所以在2022年房企大概率会加大降价力度 。 对于现在的房企来说 ， 只有降价力度够大 ， 才能在竞争中获得更大的优势 。 就像万科董事长说的那样 ， 当房地产行业进入“黑铁”时代 ， 房企考虑的将不再是利润率 ， 而是怎么活下去 。 因此 ， 在2022年 ， 就算楼市调控政策有所放松 ， 房企们大概率也是继续降价促销 。
第三：“房住不炒”正在慢慢深入人心 ， 投资客慢慢退出楼市
人们以投资为主要目的购买房子 ， 这是近些年来房价上涨的主要原因 。 很多刚需购房者在尝到了房价上涨的甜头之后 ， 就会选择购买第二套甚至第三套房子 ， 最后成为投资客 。 而现如今随着“房住不炒”慢慢深入人心 ， 人们现在买房更多地是为了自己居住 。 在这种情况下 ， 不仅刚需购房者买房开始量力而行 ， 就是投资客也开始抛售房产了 。 根据统计数据显示 ， 从2021年开始 ， 我国二手房挂牌量不断激增 ， 像北京；郑州、天津、武汉、青岛、南京、成都和重庆等城市的二手房挂牌量都超过了10万套、15万套 ， 重庆（仅城区）二手房更是已经超过20万套 。 随着流入市场的二手房越来越多 ， 房价自然会面临下跌 。
通过以上3点可以看出 ， 房价已经失去了普涨的基础 ， 对于房价严重偏高的城市 ， 房价自然会迎来下跌 。 2021年是楼市走势的转折点 ， 很多人在2021年之后就开始看跌房价了 。 因此 ， 在2022年楼市大概率面临很大的抛售压力 ， 市场观望情绪会越来越严重 ， 在这种市场环境下 ， 像那些房价严重偏高的三四线城市 ， 这些城市的房价将迎来比较大的下跌幅度 ， 甚至还可能出现降价也卖不掉房子的情况 。
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