第一名|不吹不黑！金山万科城市之光，开盘分析，是热销还是套路？第一名

文章图片

文章图片

文章图片

周末位于金山的万科城市之光开盘了，由于项目没有备案，所以价格情况也仅仅是网络流出的价格表。
当然项目依然采取线上选房，随着网络传播，售楼部还没打出售罄，不少自媒体已经打出抢房售罄。
至于实际如何，最好的结果等待网签，下面从数据角度来看看，这个项目的实际优劣势。
推盘情况项目首推：北地块5/6/10 ，南地块18/20/21/22 ，共计456套。
户型情况：89-92平：160套， 116-119平：160套， 165平：136套。
公摊情况：读者反馈价格表，面积165平，公摊40.75平，公摊率：24.6% 。

分析：项目在拿地近2年后，在未备案的情况下终于上市，从这次首开的楼栋来看，连廊产品以北区为主，同时推出有一定江景的165平改善产品，对于项目的132平此次居然一栋没开。
项目位于9米的盖板之上，全部都配有架空层，精装上市，北区配建三栋公租房，位于地面，通过盖板隔离。
对于165平产品，之前楼盘分析也写过，由于非17层的小高层定位，消防配建过多，导致公摊高达24.6% ，配合优惠均价3.15W ，公摊要花费130W ，也是惊人。
从目前推盘策略来看，北区的房源是前期重点，虽然首次开盘7栋住宅， 456套，但是对于项目而言，商品房2268套，需要保持这样的推量5次，才可以全部上市，可以说房源实在够多。
价格情况项目首开优惠情况：

18号楼：按揭最高优惠18.5万，一次性最高优惠23.5万
5-6-10号楼：按揭最高优惠20.5万，一次性最高优惠25.5万
20-21-22号楼：按揭最高优惠23.5万，一次性最高优惠33.5万

搭配网络的价格表，统计每栋按揭优惠均价如下：

北区：连廊三栋2.85W ，其中5号楼最低2.74W
南区：165楼栋3.15W ，连廊楼栋2.97W

分析：对于项目而言，从均价来看，北区3.05W ，南区3.3W ，对比金山北区的新盘备案价，毛坯2.8W ，项目带精装，贵了2.5-5K ，可以说拿到的价格并不低。
当然万科依然保持了一贯作风，一系列花里胡哨的优惠，当初排尾万科金域国际，北站金域时代，都是如此操作。

项目全部优惠下来，可以做到20W左右的优惠，一次性付款， 165的改善产品，甚至可以优惠到33.5W 。
正是由于这样的优惠，项目的实际售价也有所下调，统一采用按揭的优惠计算，连廊的楼栋均价在2.74-2.97W ， 165平的楼栋均价3.15W 。
同时由于优惠情况一致，实际的连廊中户，单价优惠能达到2.2K ，实际的售价更加有优势。
通过观察项目每栋楼层的差价，对于165平的楼栋，特色在于高层差价非常少，甚至持平，对于这些定位一定江景的楼栋而言，很明显高层的单价更有优势。
对于连廊楼栋，特色在于， 7层左右开始，楼层差变成100 ，个别单元有一定波动，从选择上来说，高层依然有优势。
同时个别位于西侧的楼栋，西端头的差价随着高层，价格增加更多，除了南区18号楼，高层是西端贵之外，其他楼栋依然是东端更贵，可以从价格来说，已经很清晰的表明这些楼栋是否有江景。