1、动真格：央行与银保监会出手 ， 实施金融层面调控 ， 收紧楼市资金“注水口”
我们知道 ， 楼市真正进入转折点的时间是2021年 ， 相较于过去房价涨幅不断收缩 ， 2021年房价更是进入了罕见的下跌周期 ， 全年楼市呈现“倒V型”变化 ， 房价从年初最高点11220元/㎡回落至年末的9517元/㎡ ， 下跌了15.11% ， 房价回归至2019年中旬的水平 。 究其原因 ， 主要来源于楼市持续的调控 ， 根据中原地产发布的数据显示 ， 2021年我国楼市调控高达651次 ， 调控次数同比增加33% ， 全面刷新历史纪录 。
不仅如此 ， 在这六百余次的调控中 ， 首次迎来了金融层面的调控 ， 其一是银保监会、住建部针对房企负债率指标的“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1 。 意味着房企不能够随意拍地建房 。 其二是央行发布的“限贷令” ， 收紧了流入楼市资金的“注水口” ， 减少了住房的金融投机属性 ， 两项调控措施发挥了显著的效果 。
2、户籍与房产开始解除关联
一直以来 ， 许多热点城市房价高居不下 ， 除了本身的需求量比较大外 ， 还与相关的资源配套也有着密不可分的关系 ， 也就是说户籍与房产的关联性过强 。 著名企业家曹德旺曾直言不讳表示：“都是水泥钢筋做的房子 ， 本身就不值钱” 。 事实上 ， 除房子本身附加值以外 ， 建筑成本、安装成本、材料、和人工费用算下来 ， 就算是一二线城市 ， 每平米也只需两千多元 ， 与几万、十几万的房价比起来九牛一毛 。 正是因为这些附加的配套资源导致房价居高不下 ， 甚至出现了热点城市户口就“高人一等”的社会现状 。
好消息是 ， 目前已经有城市开始尝试让户籍与房产脱钩 ， 比如北京发布《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定（试行）》 ， 并从2021年6月1日开始实施 ， 打破“户籍”与“房产”的绑定关系 ， 共有6类人可以落户 。 该新规实际上也是一种风向 ， 正如中国建设银行董事长田国立在前不久发布会上强调的那样：“其实房地产不是一个特别理想的资产买卖 ， 中国随着市场成熟化 ， 依靠租赁的时代肯定很快就会到来 。 ”也就是说 ， 随着楼市持续的发展下 ， 户籍与房产脱钩已是必然 。
3、多地开始降息、降首付比例
据不完全资料统计 ， 当前菏泽、江西、重庆、南宁、佛山等城市纷纷下调了首付比例 ， 满足一定条件后首付比例可以降至20% ， 比如重庆要求社保缴纳一年要求即可享受20%的首付比例 ， 佛山非限购地区首付降至20% 。 此外 ， 广州、苏州、南京、成都、深圳、杭州等城市下调房贷利率 ， 比如苏州多家银行将首套房房贷利率下调0.05个百分点至4.9% ， 深圳首套房贷利率降至4.9% ， 为近三年来最低 。
正如上文提到的一样 ， 多地放松调控措施 ， 最终目的是刺激刚性需求 ， 解决库存压力 。 对于还没有买房的家庭来说 ， 意味着能够以更低的门槛、房贷利率买到房子 ， 与此同时许多房企也在纷纷降价抛售 。 那么最终是否会导致房价上涨呢？在楼市持续的高压调控下 ， 显然不会出现这样的问题 ， 因此还没有买房的刚需可以放心了 。
简单总结一下 ， 随着楼市三大利好来临 ， 对于刚需来说意味着买房会更加轻松 。 在三道红线以及限贷令的金融措施调控下 ， 收紧了楼市资金注水口 ， 房价已经失去了上涨空间 。 与此同时 ， 对于还在租房的家庭来说 ， 随着“租购并举”、“租购同权”时代的来临 ， 同样可以期待租房市场 。 那么当前是否是买房的好时机呢？在经济条件允许的情况下 ， 刚需可以选择买房 ， 不需要像过去一样背负高额的负债买房 ， 就算今年买不起也可以等明年再入手 。
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