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万科|万科销售额9个月负增 如何活的更好些？( 二 )

万科销售额郁亮背水一战


2021前三季 ， 营收2714.9亿元 ， 同比增长12.42% ， 归母净利166.9亿 ， 同比下滑16.0% 。 “增收不增利”愈发明显 。
2021Q1-Q3 ， 整体毛利率22.1% ， 同比降7.8个百分点 。 其中 ， Q3毛利率20.8% ， 相较上年同期下滑6.3% ， 主因结算项目地价较高 ， 但销售均价并无明显提升 。
2021Q1-Q3 ， 整体净利率9.1% ， 同比降3.4% ， 单Q3整体净利率8.1% ， 同比下滑4% 。 可谓寒意逼人 ， 要知道自2004年以来 ， 万科净利润率就没有低于10% 。
显然 ， 背水一战的急迫、黑铁时代的悲观 ， 并非一种做作 。
如何破釜沉舟？薪酬下调、选拔优秀干部、管理人员下沉、纪律严明、省吃俭用、节表缩食 。
节衣缩食、战时氛围 。 可见郁亮再下一盘自上而下、从内到外的系统调整大棋 。 郁亮自爆称 ， 助理给自己定机票不会买头等舱 ， 甚至时间如接近哪班便宜买哪班 。 “能省多少钱不是最重要的 ， 传达的信号很重要” 。
只是与年薪相比 ， 一年机票钱确实是个小数字 。 2020年报显示 ， 董事会主席郁亮、总裁祝九胜、首席运营官王海武薪酬分别为1247.3万、1123.1万和895.8万 ， 其中郁亮较上年减少4.4万 ， 但加上经济利润奖金后 ， 上述三人薪酬达3465万、2468万和2411万元 。
当然 ， 要熬过黑铁时代、背水一战 ， 仅靠节衣缩食肯定是不够的 。
土地储备是生命线、是发展线 。 对增收不增利、销售不达标的万科而言 ， 翻盘意义不言而喻 。

早早喊出“活下去”的万科 ， 2018年以来新增土储权益总价逐年减少 ， 新增土储面积也在2019年减少 。
2020年股东大会上 ， 郁亮表示 ， “很多人指责我们太过保守 ， 我们一定要做到现金为王 ， 手有余粮 ， 以更好地应对各种各样的挑战 。 ”
2021上半年 ， 万科出手了 。 中指研究院数据显示 ， 上半年万科权益地价总额约886.5亿元 ， 同比大增175.9% ， 位列行业第一名 ， 月均拿地额148亿元 。
2021年7月 ， 40%拿地销售比出台后 ， 万科土地扩张力度显著降低 。 中期业绩会上 ， 万科管理层表示 ， “万科没有停止拿地 ， 今后投资标准要求会更高 ， 好的项目还会拿 。 ”
2021下半年 ， 万科权益拿地额不足330亿 ， 月均拿地额约55亿元 ， 仅为上半年的三分之一 。 2021年4季度起更是急刹车 ， 11月、12月、2022年1月新增土地建面仅90.7、42.5、30万平米 。
拿地策略由“激进”再次转向“保守” ， 除了行业环境 ， 自身流动风险也是考量 。 2021半年报显示 ， 万科94.3%营收仍来自房地产开发结转；已售未结合同金额7819亿元资产负债表合同负债6942亿元 ， 其是未来业绩的蓄水池 ， 也是保交付的“负债” 。
结合利润率下滑、销售额不振 ， 现金流压力不可不察 。
2022年开年 ， 万科连披露发债动态 。
2月21日 ， 万科发布2022年度第三期中期票据募资说明书 ， 注册额度20亿元 ， 拟全部用于商品房项目建设 。
据悉 ， 募资拟用于三个住宅项目的开发建设 ， 包括万科雪山二期A11地块、沈阳翡翠观湖一分期项目、西安澜岸项目 ， 预计总投资金额分别为15.26亿元、18.15亿元及33.50亿元 。
2月28日 ， 万科公告拟发行不超19.9亿元公司债券 。 另一厢 ， 拟于3月7日提前兑付并摘牌“19万科01” 。
03
活下去VS活的好
绿档底盘 转型难度多大？
LAOCAI
客观而言 ， 万科目前仍有不少腾挪空间 。
2019年 ， 其公开发行的债券共计15笔 ， 融资金额超200亿元；2020年 ， 发债融资亦超200亿元；2021年 ， 据不完全统计共计发行五笔债券 ， 发行金额仅105.56亿元 。

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