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独立 稀缺 穿透
变化 ， 就意味着活力希望
作者：郝科科
编辑：美娜
风品：赵钱孙
来源：铑财-铑财研究院
进入2022年 ， 房地产业暖风阵阵 。
但聚焦个中房企 ， 否极泰来仍是一个艰难过程 。 销售额下滑、股价下跌、裁员、高管变动......
如何定调这个冰火交融 ， 接下来地产圈又将驶向何方？
郁亮给出的新预言是：黑铁时代 。
01
销售额9个月负增
年度不达标 万科卖不动了？
LAOCAI
\" 黑铁时代 \" 源于古希腊神话 ， 是继黄金时代、白银时代、青铜时代、英雄时代的 \" 第五时代 \" ， 带有 \" 末世 \" 色彩悲观 。
郁亮不是第一次用此典故 ， 2014 年曾撰文《楼市进入白银时代》 ， 中国房地产已开始从“增量市场进入到了存量市场” ， “从普涨行情进入到了分化行情” ， 大多数城市将不再具有“投资价值” 。
所以当恒大、碧桂园、融创等巨头 ， 趁着“棚改货币化”大举扩张三四线城市时 ， 万科没有跟进 。
2017年 ， 郁亮成为当家人 ， 一句“活下去”再引热议 。 也得益于聚焦“一二线城市” ， 万科躲过一劫：2021年行业大震荡 ， 去杠杆去金融 ， 高周转坠落神坛 ， “大而不倒”时代结束 。
那么 ， 这次直接跳到黑铁时代 ， “预言家”万科再次声惊四座 ， 能否再次言中呢？
2022年会上 ， 董事局主席郁亮表示 ， 2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年 ， 也是一个新时代的开始 。 “房地产行业已进入‘黑铁时代’ ， 进入缩表出清阶段 。 缩表出清即去金融化 ， 是发展必然趋势 。 ”
去金融化是一个心然趋势 ， 也是痛苦过程 。 于万科而言 ， “背水一战”就是要么死、要么活 ， 没有中间状态 。
不算刻意危言 。 中指研究院统计 ， 截至2022年2月8日 ， A股64家房企发布业绩预告 ， 亏损27家 ， 占比42.2% 。
据面包财经统计数据 ， 排名前三十房企1月累计销售额3306.97亿元 ， 环比下降约48.76%；月累计销售面积2327.49万平方米 ， 环比下降42.65%；平均销售均价16477.40元/平方米 ， 下降5.96% 。
【万科|万科销售额9个月负增 如何活的更好些？】聚焦万科 ， 活的也不算多好：合同销售面积210.6万平米 ， 同比降47.17% ， 合同销售金额356.0亿元 ， 同比下降50.2% 。 在碧万保创头部房企中“领衔”下滑 ， 抛开疫情影响严重的2020年2月 ， 这是近三年来万科录得的最低单月销售额 。
行业分析师李晨表示 ， 1月、2月往往是春节返乡置业潮 ， 销售额相对更好些 。 开门红不红或预示着万科全年销售回款不会乐观 ， 2022年依然压力不减 。
拉长维度 ， 自2021年5月起 ， 万科已连续9个月销售额同比负增 。 万科房子是否卖不动了、规模见顶了？
2021年1-12月 ， 万科累计实现合同销售面积3807.8万平方米；合同销售金额6277.8亿元 ， 较2020年全年的7041.5亿元下降10.8% 。
以7900亿元的销售目标计 ， 只完成78.5% 。 而中国指数研究院统计显示 ， 2021年32家代表房企的销售目标完成率均值为90.1% 。
换言之 ， 万科已拖了行业后腿 。
02
保守VS 激进
增收不增利 靠啥背水一战？
LAOCAI
“冰点”不只体现在销量 。
2021上半年 ， 营收1671.11亿元 ， 同比增长14.19%；归母净利110.47亿元 ， 同比下降11.68% 。 营业利润219.88亿元 ， 同比下降17.23% 。 如此营业利润大滑 ， 还是万科2008年后的首次遭遇 。
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