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土地出让|腰斩！2月销售跌五成，地产何时回暖？( 二 )

北京市二线城市土地出让股市


02发债腰斩 贷款恢复 有望复苏
近期地产的融资方面 ， 整体局面未有好转 ， 但开发贷等项目贷款有复苏势头 。 房企的融资主要有股市融资、公开发债、项目贷款这3个渠道 。
A股（境内股市）IPO受限 ， H股（港股）输血有限 。 债券融资渠道收紧时 ， 股市融资能为地产带来资金流入 。 但地产企业 IPO 自 2010 年就已暂停 ， 已上市企业股市再融资也受到限制 ， 2021年以来无房企在A股进行再融资 。 因此 ， H股就成了房企上市的主战场 。
除了地产母公司上市 ， 房企还会变着花样分拆其他板块进行融资输血 。 2021 年 ， 仅2 家内地地产商通过IPO 融资15.22 亿元；但在分拆上市方面 ， 2021 年有13 家地产通过物业公司IPO 募资89.32 亿元 。
股权再融资方面 ， 房企在H股也较为活跃 ， 2020 年和2021 年 ， 港股上市房企股权再融资规模保持在500 亿元以上 。 港股为房企补充资金起到了一定作用 ， 但数量有限 ， 仍不能解决流动性困境 。
境内外发债规模下跌 ， 海外发债近乎“全军覆没” 。 据中指研究院数据 ， 2月 ， 地产企业境内信用债与海外债发行规模同比均大幅下降 。
其中 ， 信用债的发行规模为250.2亿元 ， 同环比分别下降7.92％、16.38％ 。 2月房企海外债发行规模为15.8亿元 ， 同环比分别下降94.57％、83.46％ 。 从中可以看出 ， 境内债还有融资空间 ， 下降幅度不算大；境外债基本上要全军覆没了 ， 同比下降接近95% 。
1-2月往往是房企的发债高峰期 ， 但从目前情况资本市场对房企悲观态度暂未扭转 。 这主要是由于去年地产境内外债务违约严重 ， 市场对地产信心严重不足 。
根据中诚信国际的统计 ， 2021 年 ， 6 家房地产企业在境内首次发生债券违约 ， 全年地产债违约规模合计约 565 亿元 ， 相当于过去三年房企境内债累计违约规模的2.21 倍 。 2021 年全年有10 家房企对约50.36 亿美元（约321 亿元人民币）境外债本息违约 。

地产项目贷款迎来“开门红” ， 复苏势头明显 。 据21世纪经济报道 ， 1月地产贷款预计新增约6000亿元 ， 较2021年四季度月均水平多增约3000亿元 ， 相当于翻了一倍 。
其中 ， 房地产开发贷款多增约2000亿元 ， 个人住房贷款多增约1000亿元 。 可以看出 ， 房地产项目贷款已经渐渐松绑 。 但在当前市场环境下 ， 地产融资存在马太效应 。 金融机构多面向央企国企及优质民企房贷 。 已出险或有出险苗头的高杠杆企业依然得不到输血 ， 从而进一步恶化 。
21年下半年 ， 地产开发贷和信托贷款都大幅滑落 。 2021 年季度起 ， 房地产开发贷余额连续三个季度回落 。 截止2021 年 9 月末 ， 投向地产达的信托资金余额为1.95 万亿元 ， 较2019 年高点收缩规模近1 万亿元 ， 下降幅度达到33.55% 。 未来房地产盈利持续收窄 ， 寻找高成本的信托贷款意愿下降 ， 银行开发贷随着政策回暖 ， 呈现出向好态势 。
天风证券银行业首席分析师郭其伟分析称：“1月央行已经出台措施 ， 鼓励投放房地产并购贷款 。 2月政策继续深化 ， 《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》和《全国性商品房预售资金监管办法》两份文件出台 ， 明确房地产分类监管的信号 。 房地产领域堵偏门开正门 ， 有利于拉动中长期贷款的增长 ， 优化贷款结构 。 ”
尽管融资仍旧低迷 ， 但房地产的融资泡沫得到有效化解 。 正如中国银行保险监督管理委员会主席郭树清所说：“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转” 。 目前地产仍处于政策传导期 ， 政策的暖风还在吹来的路上 ， 未到达地产的各个角落 。 相信随着时间推移 ， 二季度开始情况会慢慢好转 。

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