标普称“绿城继续获得再融资将支持其稳定的业务 ， 并为未来几个月艰难的房地产销售前景提供缓冲” 。
20%产品“创新”内在的价值观不变 ， 外部世界却在巨变 。 绿城正在用新的产品逻辑与黑铁时代相处 。 在产品打造上 ， 其始终坚持“二八法则”：
20%产品创新 ， 80%标准化产品 。
在全国楼盘为回款降价促销之际 ， 2021年绿城销售均价并未下滑 ， 销售额在50亿以上的项目有6个 。
在中指研究院2021中国城市居民居住满意度调查报告中 ， 绿城总体满意度得分88.7 ， 在杭州、苏州、郑州等14座城市拿下总体满意度第一 。
限价时代的绿城 ， 深知优势高端&艺术产品难以体现 ， 在产品结构上向下延展 ， 以求更加适销市场 。 目前 ， 绿城产品平均面积在90—140平 ， 标签就是：绿城品牌+首置首改 。 比如 ， 北京绿城沁园项目 ， 最小户型做到55平 。
做适销产品的路上 ， 绿城可能不太适应 。 沁园虽是在京首个高标准项目 ， 但和同系列杭州产品相比 ， 从植物、景观等方面减配很多 。
户型设计被吐槽返回十年前 。 93平户型东西向 ， 占比超1/4 。 算下来 ， 纯南向户型占比40% ， 南北通透户型占比才35% 。 约106平三居 ， 三面宽朝南 ， 客厅面宽只有3.2米 ， 两个卫生间都是暗卫 。 123平户型南向2面宽仅6米 ， 过道直接变成5米 ， 打个地铺躺平也够 。 但一通缩减成本下来 ， 净利润率达12.78% 。
此外 ， 做好创新的同时 ， 提高产品溢价 ， 未来继续保持比同区位竞品售价高10%-20%左右的优势 。 比如北京诚园系列产品 ， 比周边竞品售价甚至高30%左右 。
优秀产品力与品牌为绿城发展增加“新的成长赛道（代建业务）” ， 该业务已成为绿城产品力的第二春 。
绿城管理成为代建行业第一股 ， 2017年430亿 ， 2020年745亿 ， 2021年约843亿 ， 稳步增长 。
净利润8%-10%的新绿城高速增长时代结束 ， 普遍降速时代到来 ， 利润率下滑是行业趋势 。 滨江在杭州力争1%到2%净利率 ， 万科郁亮说深圳招拍挂仅4%净利率 。 而有知情人士向言公子透露 ， 绿城已实现8%-10%的净利率 。
不受“凛冬”干扰 ， 绿城有2个高招 。
首先 ， 精准把握毛利润源头的投资拿地决策 。
言公子了解到 ， 绿城过投决会的净利率要求就是8%-10% 。
普遍降速时代到来之后 ， 整个行业被速度遮蔽的问题将逐一呈现 ， 对投融能力、管理能力的考验将前所未有 。 而绿城强化后期的投资兑现率 ， 达行业数一数二 。
比如 ， 绿城2020年底复盘2019年到2020年拿地土地的投决会净利率数值 ， 兑现率高达9% 。
其次 ， 加大收并购比率是关键 。
在并购一事上 ， 绿城管理有着很大潜力 。 截至2021年6月底 ， 绿城管理尚未使用的 ， 可用于收并购的IPO资金剩余212.5亿元 。 绿城管理于全国28个省、直辖市及自治区的96座城市拥有334个代建项目 ， 合约总建筑面积8400万平 ， 在建面积4370万平 。
1月11日 ， 绿城管理发布公告称 ， 拟收购浙江熵里建设管理有限公司60%股权 ， 固定代价4亿元 ， 及收购完成后三年期间 ， 该公司新增代建项目服务费用的增量代价 ， 最高金额为2亿元 ， 合计不超6亿元 。
值得注意的是 ， 此次对于浙江熵里60%股权的收购 ， 是绿城管理在资本市场的首个主营业务收购项目 。
据企查查显示 ， 绿城服务在2021年参与的招投标项目超过300个 ， 而中标项目近300个 ， 中标率比较高 。 同时 ， 中标标的不乏千万级以上的项目 。
绿城起跑一些方向有序减少 ， 在另一些方向坚决突击 ， 才是黑铁时代下房企的高难操作 。
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