第七是政策的调控 ， 房地产的波动 ， 每一次政策调控的影响直接有关 ， 政策周期红利 。
笔者认为 ， 房地产未来20年九个不变：
其一是房地产依然是支柱产业地位不变 。 官方再次重申房地产仍然是支柱产业 ， 这是常识 。 中国城镇化、城市化还没有完成 ， 况且城市更新才刚刚开始 。
其二是M2／GDP比、通胀、贬值角度 ， 长期看 ， 房地产是最好的保值增值资产 ， 是资产配置的主要工具不变 。
其三是大中城市商品房商品住宅土地供应紧张不变 ， 高端品质、质量好的商品住房紧缺不变 ， 土地供应、人、地的不匹配 ， 无法解决有钱人的需求 ， 追求好房子的住房需求不变 。
其四是房价短期波短 ， 政策短期无法解决住房需求、供需关系、资源配置的波动 ， 长期上涨的趋势不变 。
其五是房价下跌周期短 ， 上涨周期长 ， 房价上涨幅度超过下跌幅度 ， 房价上涨的幅度翻倍趋势不变 。
其六是大中城市的人、地、房价不匹配 ， 房企生产房子供应、需求增长不匹配趋势 ， 不变 。
其七是好时压 ， 坏时救的政策短周期趋势不变 ， 房企的市场集中度上升的趋势不变 。
其八是城市与城市之间的分化、城市内部之间的分化、开发商之间的分化与洗牌趋势不变 。
其九是买房周期的变化 ， 房价上涨不会结束、高利润不会消失 ， 需求不会消亡 ， 贬值不会停止 ， 调控与政策周期不会停止 ， 限价、限购、限贷时代 ， 买房就是最好时机 。
笔者认为 ， 房地产未来之路、增长动力、风口、发展空间、市场需求：
【房价|谢逸枫：房地产进入黑铁时代？80%的房企会死掉？】其一是城镇化率达到80％ ， 刚需非常大 ， 新型城镇化的城市 。
其二是二三孩放开、人口家庭结构分裂、户数分裂、单身人口（老年人口、离婚人口、独自人口） ， 新刚需增加的城市 。
其三是19城市城市群、34个都市圈 ， 城市更新 ， 改善需求非常庞大 。
其四是中国人均住房使用面积（国外是实际使用面积 ， 国内是建筑面积）、套户比 ， 未达到发达国家水平 。
其五是主业 ， 主业+新的产业多元化 。
是六是绿色、低碳、数字化、智能、机器人 ， 科技进入房地产 。
七是产品和长期主义的坚持 。
值得注意的是每次万科喊出的房地产形势判断 ， 都会让市场掀起一股强烈悲观、悲伤、消极情绪讨论 。 从白银时代到活下去的口号 ， 无不例如的演变成房地产救市的前奏 。 取而代之的是万科销售业绩暴涨、房价大涨、四处攻城略地、大量收购并购 。
2018年 ， 万科喊出房地产进入白银时代 ， 政策一波收紧 。 上一轮房价自2015年4月开始上涨 ， 一直到2021年9月结束上涨 ， 上涨的周期达到6年4个月 。 2020年 ， 万科喊出活下去的口号 ， 政策一大波刺激 ， 房价再次上涨 ， 到2021年9月上涨结束 。
2022年2月万科喊出破釜沉舟、背水一战 ， 要么死 ， 要么活 ， 没有中间状态的房地产进入黑铁时代 。 希望出现政策大刺激 ， 货币大放松 ， 可能性已经不存在 ， 相对的克制放松 ， 是肯定的 。 即使是克制的政策放松 ， 房地产依然是平稳的 ， 不会大幅度下行 。
过去5年 ， 万科从2018年房地产进入白银时代 ， 到2020年房企活下去时代 ， 再到2022年非活即死的房地产进入黑铁时代 ， 背后的逻辑 ， 基本是经济下行、政策收紧、去金融去杠杆去债务 ， 房企的吃香喝辣舒服、好日子变得没有的那么爽快 。
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