笔者认为 ， 房地产不是进入什么黑铁时代 ， 是在经济、行业、支持发生变化时 ， 正在酝酿一场颠覆性的变革 ， 不是变局 。 房地产的变天 ， 主要是体现在八个变化：
第一是房地产市场的基本面变了 ， 区域供应、库存过剩 ， 结构性变化 。
第二是房地产市场单一的红利变化 ， 之前是城镇化、人口、土地、金融、管理 ， 未来加上产品、城市更新、科技 。
第三是房地产的基本定位变化 ， 房住不炒 ， 去不合理的投资化 ， 去不合理的金融化 。
第四是房地产核心竞争力和市场价值链的变化 ， 拿地能力、融资能力、开发能力之外 ， 产品与管理及发展模式、创新越来越重要 。
第五是市场主角、发展方式的变化 ， 国企、央企、城投的房企 ， 逐渐成为土地市场主角 ， 投资开发模式 ， 合作、联合逐渐成大城市的发展主要方式 。
第六是住房、土地供应的周期变化 ， 供应下降、土地价格上涨、调控政策的影响 ， 大城市的住房、土地供应周期拉长 。
第七是房价走势、调控与政策的周期变化 ， 房价大涨大跌后 ， 进入平稳上涨周期 。 调控周期拉长 ， 政策周期变短 。
第八是房企利润、盈利的变化 ， 融资、土地、人力、材料的成本上升 ， 房价的限价 ， 总体房企的平均利润率低了 。
数据显示 ， 2020年中国住房市值为62.6万亿美元（人民币397万亿） ， 2020年全国商品房销售额17.36万亿元 ， 截至2021年底 ， A股上市公司总数为4662家 ， 总市值达到92.35万亿元 ， 而GDP总量2020年为101.60万亿元 。
笔者认为 ， 中国房地产不存在黑铁时代 ， 究竟啥叫黑铁时代 。 可以负责任的讲 ， 绝对不是破铜烂铁时代 ， 不管房地产是黄金 ， 还是白银、青铜 ， 还是黑铁 ， 都是对行业的误解 。
下一个短周期、阶段 ， 房地产是钻石时代 ， 即是大洗牌时代 。
第一是房地产玩法、游戏、规则变革时代 。
第二是国进民退 ， 国企、央企成主角时代 。
第三是房地产投资、开发、运营盈利模式颠覆时代 。
土地供应的根子、资源配置没有解决时 ， 供求依然不平衡 。 城市更新推动下 ， 未来的烂房子将会变成好房子 。 城镇化率、人均住宅面积未达到发达国家水平时 ， 未来10年-20年 ， 房地产依然是支柱产业、80％的房企绝对不会死掉、房价单边上涨没有结束 。
笔者非常不赞同万科郁亮“房地产“黑铁”时代”观点 ， 经济下行、增速换档、三大压力、土地与融资成本上涨的大环境下 ， 房地产行业、房企规模、盈利增速放缓 ， 是正常的市场波动 ， 是政策的调整 。 去金融去债务去杠杆 ， 长期看 ， 有利促进房地产平稳健康长期发展 。
鉴于中国经济基本面、市场基本面的平稳 ， 行业依然处于黄金升级版的钻石时代 ， 行业、房企、产品、模式进入新一轮洗牌、淘汰、升级、变革 。 只要经济的增长、发展模式 ， 还是投资驱动型 ， 市场还有巨大的发展空间、住房需求 ， 房地产依然是支柱产业 ， 这个是未来20年不变的 。
回顾过去的23年 ， 房地产的发展、走势 ， 主要七股力量的推动、主导：
第一是城镇化推进 ， 大量的人口进入城市 ， 城镇化红利 。
第二是住房福利分房结束 ， 商品房货币化 ， 金融红利开始 。
第三是土地计划化结束 ， 土地出让市场化 ， 土地红利开始 。
第四是房企的管理、产品突飞猛进 ， 形成的管理、产品红利 。
第五是婴儿潮、新生孩 ， 单独人口上升 ， 到现在的二孩、三孩的人口推动 ， 人口红利开始 。
第六是人民币贬值、货币放水 ， 资产配置的不平衡 ， 房地产成为主要的投资、理财产品 ， 资产红利开始 。
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