据碧桂园2月7日发布的1月财报 ， 1月销售面积为462万平方米 ， 同比增加1.32%；销售均价为7870.13元/平方米 ， 同比下降10.99% 。 大家都知道 ， 碧桂园的主战场是三四线城市 ， 这一点从2021年中报可以看出 ， 其销售业绩有62%来自于三四线城市 。 那么该公司1月披露的近11%均价降幅 ， 大体反映的是中小地区的价格情况 。 这也意味着 ， 鼓励措施对房价无事无补 ， 假如经济没有明显好转的话可能会有更多城市低迷下去 。
放心 ， 每年还有1100万的住房需求 ， 房价或会继续涨？央媒表态 ， 靠谱？其实随着调控和经济的影响 ， 房价走低在国内很多城市都出现了 ， 有人借题发挥唱衰房地产不行了 ， 特别是一些昔日熟悉的房企也欠债违约 ， 市场参与者很多都失了信心 。 面对这样的环境经济日报12月29日报道 ， 其指出房地产业规模大、牵涉面广 ， 每年新增就业人口1100万以上 ， 带来大量新增住房需求 ， 且仍处在快速城镇化阶段 ， 房地产支柱产业的地位没有变 。
央媒表态的论点是否靠谱？房说君认为经过快速发展后 ， 房地产已经做到每年超10万亿销售额的体量 ， 并深度捆绑了不少行业 ， 比如建筑建材、家居装饰、家具家电、中介、销售顾问等 ， 牵一发而动全身 ， 房市的兴衰很大程度影响到上下游的发展 ， 而老百姓作为整个链条中最底层的人群 ， 往上任何一方利益受损都可能影响到收房 。 所以地产业的重要性显而易见 。
至于对“每年1100万的住房需求”是否是房价会继续涨的暗示 ， 房说君不敢认同 ， 退一万步城市房价已经让人们买不起房了 ， 而农民工进城还要考虑就业、养家问题 ， 根本难以成为房价再涨的支撑 。 再说国家调控楼市已经成为必然的趋势 ， 并非是有住房需求能改变的事实 ， 目前这些表态、喊话主要是为了保护合理住房需求 ， 至于投机客则不会得到任何照顾 。
按照这样的趋势 ， 5年后房子会像黄金一般珍贵保值 ， 还是变得一文不值 ， 随便都能买得到？
一方面 ， 人口趋势的变化不得不承认 ， 楼市上升是与人口趋势并存的 ， 过去农村人口大量进入城市使得居住需求增加 ， 房价也跟随上升 ， 特别是叠加货币宽松、棚改货币安置等措施 ， 连带着三四线的楼市 ， 也跟随着一二线来了一波普涨 。 但随着人口趋势的变化到来 ， 虽然热门城市还会有新增人口流入 ， 但由于新生人口减少 ， 增量也会下滑 ， 官方公布数据显示 ， 2021年新生人口1062万 ， 是宣布三孩后的第一线 。
另外劳动力人口也是主力购房人群 ， 婚房、改善房、学区房都是这个年龄段的需求 ， 而七普数据与过去十年相比 ， 16至59岁劳动年龄人口减少4000多万人 ， 人口增幅放缓成事实 ， 也就是说 ， 主力购房人群必然会随着时间流逝而逐渐减少 。
另一方面 ， 房地产定位的转型通过前文得知 ， 房产捆绑家庭资产、维系多个行业兴衰 ， 但未来5年这样的定位将迎来转型 ， 比如旧改带动大量工程投资 ， 租赁市场加快推进 ， 围绕着公租房、共有产权房、租赁房等新增大量房源 ， 降低居住成本同时 ， 关联行业一样能获得运转 ， 也稀释了商品房市场的地位 。
因此 ， 考虑到人口和定位两者的信号 ， 房子不太可能“贵如黄金” ， 不过 ， 除了这两个问题之外 ， 考虑房产贵重与否也有城市、区域这一点 。 对此 ， 经济学家李迅雷就曾表示 ， 未来房价下降城市的个数一定会超过上涨城市的个数 ， 即二八定律即将呈现出来 。 简单来说 ， 二八定律也代表市场的分化趋势 ， 即20%赚钱和80%亏钱 ， 20%上涨和80%下跌 。
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