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文丨楼叔
楼市寒冬下 ， 房企选择分拆物业上市 ， 在近一两年成为风潮 ， 连有着央企背景的金茂也未能免俗 。
去年8月底 ， 中国金茂控股集团有限公司发布公告 ， 建议分拆金茂物业发展股份有限公司于香港联合交易所有限公司主板独立上市 。
时隔近半年后 ， 由原“金茂物业”更名的“金茂服务” ， 终于等来好消息——通过港交所上市聆讯 。 这意味着 ， 金茂服务的上市已基本板上钉钉 。
于物企上市整体降温的大背景下 ， 金茂服务抢先拿下“虎年物管第一股”的桂冠 ， 确实是喜事一桩 。
不过 ， 尽管背靠大树 ， 几乎是含着“金钥匙”出生 ， 金茂服务招股书中所展露的“槽点” ， 依然无法掩饰 。
01
招股书显示 ， 截至2021年9月30日 ， 金茂服务合约建筑面积约为4570万平方米 ， 在管面积为2320万平方米 。
而截至2021年中期 ， 上市物业合约面积均值达1.78亿平方米 。
很明显 ， 金茂服务的规模仍比较小 ， 与头部物管企业完全不在一个级别 。 并且考虑到 ， 金茂服务的偏高端定位 ， 未来的规模增长天花板 ， 不宜过于乐观 。
【地暖|虎年物管第一股！严重依赖母体，金茂服务“长不大”？】从数据看 ， 2019、2020年 ， 金茂服务在管物业的平均物业管理费均超过5元 ， 而同期据中指研究院公布的物业服务百强企业的行业平均水平 ， 均不到4元 ， 这里面的差距还是比较大的 。
此背景下 ， 金茂服务未来在规模上的突破 ， 势必存在相对较多的限制 。
相比在规模上的不足 ， 过于依赖于“母体” ， 是金茂服务另一个更为明显的发展掣肘 。
截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日 ， 金茂服务管理的物业总建筑面积中 ， 来自金茂集团及其合营企业及联营公司所开发的部分 ， 分别占到约91.0%、93.0%、89.0%及89.0% 。
客观说 ， 物管企业在上市初期 ， 对母公司依赖较多 ， 是一种较普遍的行业病 。 但是 ， 依赖度如此之高 ， 还是少数 。
这是否反映出金茂服务的“高端”服务在市场上的接受度并没有想象中的那么光鲜 ， 不得不让人联想 。
与此同时 ， 金茂地产近年也同样在遭遇更大的不确定性 。
根据不久前公布的数据 ， 2021年 ， 中国金茂签约销售额2356.03亿元 ， 并未完成2500亿元的销售目标 。
与此同时 ， 金茂毛利率下降、均价持续下滑 ， 以及表外负债等风险 ， 也一再引发关注 。
很明显 ， 金茂服务如此与母公司高度捆绑 ， 也很难避免关联风险 。
事实上 ， 招股书中 ， 金茂服务也承认对母公司的依赖 ， 并表示无法控制母公司的管理策略 ， 以及未来房地产市场调控的走向 。
02
盈利能力永远是一家企业的关键指标之一 。
2018年、2019年、2020年 ， 金茂服务分别实现收入约5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元；2021年前9个月 ， 实现收入约10.49亿元 。
同期实现利润分别约为1750万元、2260万元、7710万元、1.09亿元 。 看起来是不是还不错？
但是 ， 毛利率表现其实同样远低于行业平均水平 。
招股书显示 ， 截至2021年9月30日 ， 金茂服务物业管理板块的毛利率约17.5% ， 其中来自金茂集团及中化集团开发物业的毛利率为18.2% ， 独立第三方开发物业的毛利率更是仅有约8.6% 。
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