郁亮|2022年新春刚过，房地产行业的四件大事，释放了什么信号？( 三 ) 购房置业|万科

属于真正的刚需。你可以躺平不买房，但要住房子就不得不接受物业。
在行业下行时期现金为王，一切以回款为主，资产成了最不值钱的东西。并且项目多涉及金融债权，高位接盘的土地很可能出现资不抵债的情况。对此，与房企相关联的物业公司，由于债务关系清晰、轻资产运营的特点，就成了仅剩不多，且可以变现的优质资产。房企出现危机，变卖物业已经成了能够最快获得现金流的选择。
而有钱的房企，也加速甚至低价卖房的目的，除了应对不确定的预期，实际上也是为了迎接市场越来越多的收并购机会做打算。
去年开始，碧桂园对于三四线城市的项目就开始毫不手软降价促销，去年11月，碧桂园服务再次配售约80亿港元，在过年前，更是开启了大裁员。其目的，就是为了缩小房地产开发战线，同时也是为了收并购储存子弹。
不差钱的万科：郁亮称行业进入黑铁时代
代表万科的郁亮，一直号称行业里的罗振宇，人称焦虑贩子。早在2012年，他就预判“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代” 。
2018年的秋天，万科喊出“活下去”的口号。去年底又发出了“节衣缩食”的倡议。而在这2022年初的年会上，又抛出了“背水一战”的观点。
2022年2月11日晚，一份名为《郁亮主席在万科集团 2022 年会上的总结发》流出。这是郁亮在1月9日万科内部年会上的讲话稿。
这一次，郁亮直接跳过了古希腊神话里严苛的“青铜时代“与”英雄时代“ ，直接定义房地产行业已经进入了让人绝望的“黑铁时代“ 。
此次发言稿的内容主要包括以下几点：

1. 行业进入缩表出清阶段，行业规模将迅速下降；
2. 面对业务的此消彼长，组织架构也要调整，；
3. 从业者的预期也应当顺应黑铁时代；
4. 组织架构方面只以成败论英雄。

虽然万科是所有“民营房地产企业“里，财务最为稳健，融资利率最低的一档。但郁总的发言，对房地产行业表现出的是一种谨慎甚至悲观的态度。按照行业“黑铁时代“的定义，目前开源是不可能开源的了，只有节流与精兵简政。
翻译成人话就是因为行业下行，所以需要裁员降薪还要增效。
这种言论如果放在舆论风口较大的互联网公司，可能又会成为一个职场PUA的舆情。但面对行业雷声四起，甚至身边多了很多却连阵亡抚恤金都难拿到的倒下的战友。
作为房地产从业者，能够幸存也只剩感恩。
行业的诸神黄昏
1 月经济数据出炉，社融规模新增 6.17 万亿，同比增速为 10.5% ，创下单月新高。

说明上次央行副行长喊话“不但要迎客上门，还要主动出击“落到了实处。宽信用、宽货币发力效果明显。
但是从社融数据的各分项来看，贷款和政府债是主要拉动因素。

社融口径下贷款多增 3818 亿元。其中新增政府债券6026亿元，同比多增 3589 亿元。目前通过政府政府加杠杆基建提速，是稳增长的大头。
反映扩大生产的企业中长期贷款数据同比增量 600 亿，跨过 6 个月的同比负增长后开始转正，但相对于作用于资金周转的企业短贷增长的 4345 亿仍弱势很多。
而反应居民当前消费意愿的短期贷款增加同比减少2272亿元，反应居民购房需求的中长期贷款同比减少2024亿元。

总的来说就是企业的投资欲望并未完全恢复，居民面对经济环境、就业压力、房企暴雷等等原因，借钱消费与买房的意愿也未恢复。