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【惠州|把期房卖成了现房，去化仅一成！这家楼盘都经历了什么？】
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来源：微信公众号——房老师儿
房老师儿近日发现 ， 身边竟有把预售证卖“过期”了的楼盘 ， 而且竟然是早在2018年就拿到了预售许可证 ， 至今网签去化率大约三分之一 。 这个楼盘便是位于济南章丘的龙山郡 。
这是房老师儿在前往章丘的路上看到的一个广告 ， 上面写着“5999元/㎡起 ， 现房热销中” 。 房老师儿就是被这个吸引过去的 。 抱着5999元买现房的心态 ， 房老师儿去售楼处看了看 。 果然 ， 价格在七八千元 ， 部分“特价房”的价格在6500元左右 。
随后房老师儿去小区附近看了看 ， 小区大门中规中矩 ， 房子从外观上看也还不错 。 可能由于入住率并不高的原因 ， 倒是显得很安静 。
商业房都是出租出售状态 。 买好了“一铺养三代” ， 买不好“三代养一铺” 。 看来小区的低入住率对商业房的影响还是不小的 。
公开资料显示 ， 龙山郡项目由章丘龙昌置业有限公司开发 ， 该公司由武汉东合置业有限公司持股80% ， 个人持股20% 。 武汉东合置业有限公司是由东风设计研究院有限公司100%持股 ， 而东风设计研究院有限公司则由东风汽车公司持股20% ， 东研科技发展有限公司持股80% 。
项目分为一期与二期 ， 一期主要是别墅产品 ， 从2013年开始销售 ， 目前已经售罄；二期主要是面积在140-160平米5-6层的洋房产品 。 龙山郡二期总共有8栋楼 ， 普遍在2018年、2019年拿到预售证 ， 但销售状况并不理想 。
目前从网签信息上看 ， 8栋楼总共263套房源 ， 已售套数仅为95套 。 其中2019年拿到预售证的4栋楼145套房源 ， 迄今仅网签了15套 ， 去化率仅为一成！
这些年 ， 只要买新房 ， 购房者已经习惯了购买期房 ， 因为工程上把房子变成现房而营销上却还没卖完的情况实在少之又少 ， 尤其一些品牌房企 ， 这种情况根本不允许出现 ， 不单单是现金流周转迟滞影响公司运营发展的问题 ， 而是实在丢不起这人 。
当然 ， 在“房住不炒”不断深入人心的大背景下 ， 这两年房地产市场确实出现了一些震荡 。 在这个过程中 ， 一些实力规模不足、专业度不够的房地产公司可能就会被大浪淘沙洗出局 。 尽管市场有波折 ， 我们依然看到龙湖、万科、绿地等项目的持续热销 ， 一方面是底蕴与实力 ， 关键是其专业度得到了购房者的认可 。
仔细分析下原因 ， 不难发现 ， 龙山郡的销售陷入困境亦属“情理之中” 。
其一 ， 市场有限的购买力不足以满足所有区域
2016年12月22日 ， 章丘正式撤市设区 ， 全面纳入济南市总体规划 ， 并被定位东部卫星城 。 随着这个历史性时刻的到来 ， 近年来章丘发生了翻天覆地的变化 。 山大在章丘设立主校区、巨无霸型文旅项目华侨城落户章丘……一个个大手笔 ， 让人目不暇接的同时 ， 也展现了章丘未来的发展潜力 。
特别是近两年 ， 章丘城市发展更是利好不断 。 然而 ， 购买力毕竟是有限的 ， 无法满足所有区域 。 其中 ， 圣井片区、绣源河西岸等区域的楼盘更加吸引人的眼球 ， 区域配套也相对更加成熟 ， 目前六七千元的价格无论在居住价值还是升值潜力方面都有很大保障 。 而龙山郡所在的区域有点“尴尬” ， 连是章丘的热点区域都算不上 。
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