成交量的回升，并不意味着房价同时进入上升通道。尽管北京楼市在回暖，但二手房价格自去年9月首次出现环比下降后，直到12月底，连续三月呈环比下降态势。
并且，从全国成交数据上看，2021年市场下行趋势明显:全国二手房成交规模、新房销售规模同比增速、房地产开发投资增速、土地成交规模均创近年来新低。
影响住宅价格的因素非常广泛。在经济学家任泽平的“短期看金融，中期看土地，长期看人口”理论之外，住房保障制度、产业结构，甚至文化传统都可能在一定程度上左右房价。因此，直至今日，学界也没有建立起一个科学预测房价的模型。
克而瑞统计了2011年至2020年数据发现，过去20年中国房价只涨不跌，最近5年的房价复合增长率达到7%，同期城镇人均可支配收入复合增长率为5%，房价的增长仍相对快于收入增长。2020年全国平均的房价收入比(新房单价/人均可支配收入)达到了8.9，高居榜首的深圳更是将近35。
但从2021年全国市场表现看，可以确定的是，在北上广深一线城市房子“买完就涨”的好事儿不会轻易出现。2021年的市场波动打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地产市场逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。
易居企业集团CEO丁祖昱认为，在市场透支和政策调整下，中国房地产市场尽管仍是压舱石和支柱产业，但整体规模将回到5年前，从白金步入青铜时代。
当然，对于消费者来说，这些都不是重点。李筱没学过宏观经济，也搞不懂行业周期，她只知道刚需赌不起市场，也不必赌。地产行业人士对这种想法也表示认可，“无论刚需还是改善，如果准备好首付，就可以抓紧看房。至于豪宅买家，准备好资金和运气就行了。”
在贝壳研究院看来，市场在年内从历史高位快速下降到历史低位，节奏失衡成为2021年房地产市场最明显的特点。而影响2022市场走势的核心变量还是政策环境、市场供给以及信贷投放量。
贝壳研究院预测，2022年市场走势将出现前低后高。预计一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌。在市场链条上，将从二手房市场率先启动，带动市场链式修复;从购房人群上看，刚需市场率先修复。在区域上，深莞惠市场率先底部修复。而在城市量级划分上，一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大。
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