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2022年刚开年 ， 就有房企频频暴雷 ， 前有奥园放弃偿还海外到期债务 ， 后有浙江中铁房地产集团有限公司破产重组 。 在去年 ， 最大的瓜就是恒大陷入近2万亿的债务危机 ， 这些都是发生在楼市下行期间的 ， 而泰禾的债务危机却是发生在楼市还处于火热的时期 。 按理说 ， 楼市上行时期 ， 房价一路飙升 ， 房企的利润空间很大 ， 房企的资金储备也很充足 ， 为何还会陷入债务危机呢？
这就要从房企的运营模式来说了 ， 在楼市火热的时期 ， 房企为了争夺更多的地盘 ， 需要大量的资金来拿地 ， 就采用了借贷的方式 ， 用借贷来的钱拿地 ， 再将土地抵押给其他金融机构 ， 拿到钱后 ， 用于建设房屋 ， 将房屋售出后 ， 回收资金 。 不要看房企每年的销售额很高 ， 其实 ， 在这种运营模式下 ， 房企的利润空间很小 ， 就比如恒大2019年的上半年业绩 ， 营业收入2269.8亿 ， 毛利润772.6亿 ， 净利润270.6亿 ， 这还是在楼市比较火热的那几年 。 2021年上半年 ， 恒大录得销额3567.9亿元 ， 回款3211.9亿元 ， 净利润105亿元 。 为何销售额那么高 ， 净利润却那么低？房企的借贷分为短期、中期和长期 ， 房企每隔一段时间就需要偿还短期债务和中长期的利息 ， 其次还有建筑公司的报酬 ， 大量员工的工资等 ， 都是需要资金的 ， 这就导致几千亿的销售额下 ， 净利润却只有上百亿 。
净利润也是无法全部进入房企的现金储备当中的 ， 房企的各大股东都是要参与分成的 ， 这部分资金就是从净利润中支出的 ， 其余资金才会注入现金储备中 。 但这几年的现金储备又有所减少 ， 过去的一年多 ， 为了应对“三条红线” ， 不少房企将储备的现金都偿还了债务 。
在楼市火热的这几年里 ， 房企为了快速发展 ， 不断扩张 ， 用来扩张的资金都是借贷来的钱 ， 导致房企债台高筑 。 从国家统计局的数据来看 ， 2020年房企的负债率就达到了80%以上 。 虽然有近20%的结余 ， 但要注意的是房企的资产大多是土地 ， 房产等固定资产 ， 现金占比非常小 ， 债权人是不会让房企拿着这些资产去偿还的 。 现金储备的减少 ， 让房企没有多余的资产去偿还到期的债务 。 部分房企甚至出现了无力支付建造费用的情况 。 房屋无法建造 ， 一方面会面临楼盘烂尾 ， 购房者起诉的风险 ， 另一方面 ， 土地无法开工 ， 房企就无房可售 ， 销售回款这条路也就被堵死了 。
【交易|楼市火热，房价一路上涨，为何房企还会一步一步走向债务深渊？】总的来说 ， 这些房企在房价不断上涨的时期 ， 还会一步一步走向债务深渊 ， 就是在楼市火热的时候 ， 没有考虑好自己的综合实力 ， 盲目扩张 ， 导致债台高筑 。 现金储备又不足 ， 债务到期后 ， 就无力偿还了 。
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