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房价|社区空间的N种猜想( 二 )

房价


社区就是城市迁移变化中的一个缩小版 。
老旧小区老了 ， 是里面的人和房子一起变老了 。
入住五六年的社区 ， 可能带孩子的夫妻会成为主要角色 。
但孩子不断长大 ， 家庭在成长 ， 社区里的人群会日益展现出多样化 ， “全龄友好”也将影响到对社区服务质量的反馈 。
但在起步阶段 ， 其实更容易有所偏向 ， 也就出现了第二种情况 。

第二种 ， 关注一老一小的问题 ， 把突破口放到有决策权的中年夫妻身上 。 这里的依据是 ， 这个年龄段的人是家庭的中流砥柱 ， 有着儿童教育和老人养老的双重压力 ， 也是为家庭大小事务买单的人群 。
第三种 ， 不用年龄分类 ， 用爱好或者行为对人群进行再度细分 。 去年世纪金源曾在社区里试点茶社 ， 绿城服务、融创服务更喜欢从图书教育的角度入手 ， “愿不愿意为读书付费” ， 就成了给人群分类的更精准的标准 。
实际上不管怎么分类 ， 我们都会发现 ， 社区这个空间远比其他的商业空间情况要复杂得多 。
所以我更倾向于 ， 这个空间未来的「集合」属性恐怕会很明显 。
从年龄、爱好、行为方式等不同维度不断细分 ， 把年轻人的、老年人的、儿童的内容不断拆分重组 ， 重新构成可以互补共存的品类 。
02、物业往社区空间里装了什么？就上市物业公司公开披露的情况 ， 关于「社区空间」 ， 各家的分类都不尽相同 。

如果从广义上来说 ， 在社区这个空间里做的一切服务和经营活动 ， 都可以被归类到“社区空间运营” ， 有一部分物业也确实是这样划分的 ， 区别于对业主家庭的服务 ， 公共区域里的经营活动 。
这是从空间上来区分 ， 但是从实际运营中 ， 可能需要再覆盖上服务人和服务其他的区别 。
碧桂园服务「园区空间服务」的定义是：充分利用社区空间资源 ， 已便利业主生活为目标开展业务 ， 提高业主居住幸福感 。
保利物业关于「社区空间管理」 ， 则为：通过优化公共资源的利用 ， 提供场地出租、快递服务、充电服务、共享服务、回收服务等 。
两者都是从“业主生活需求”出发 ， 来定义社区空间 。
但如果细看增值服务的方向 ， 会发现他们都把社区传媒单独拆分了出来 。 社区传媒有三个大体方向 ， 一是传统梯媒 ， 二是道路、活动空间两侧的广告牌 。
这两者都还是以视觉传递 ， 用传统物料来表达 。
第三是广告营销在社区内部的变种 ， 我们称之为“沉浸式”营销 。
但不管是哪一种 ， 必然都离不开社区空间这个场景 。
而有些物企 ， 会把社区空间运营直接定义为「公共区域增值服务」或者「社区资产增值服务」 ， 甚至佳源服务直接表达为“协助业主出租公共区域” 。
由此可见 ， 物企在增值服务方面的探索 ， 虽然在2021年来说 ， 依然囿于美居、中介、传媒几个大方向 ， 但在社区空间里搞的事也越来越有各自不同的特色 。
空间服务倾向于非标 ， 即使是文和友这类掌握了餐饮空间密码的特色品牌 ， 在南下扩张时也吃了大亏 ， 去年9月把深圳的文和友更名为“老街蚝市场” ， 文和友认为：“我们在广州吃的最大的亏 ， 在于想做广州当地文化的同时 ， 又舍不得把湘菜丢掉 ， 这是我们最大的反思和最大的挑战 。 ”
对于物企来说 ， 社区空间依然是自己的资源密码 ， 但最大的挑战也依然是 ， 如何从标准化复制到本地化甚至本社区的非标 。
03、空间延伸：向内和向外社区空间里业态的复杂性 ， 与社区人群分布的复杂性密切相关 。

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